2021全年商品住房价格同比增幅5% 房企数量预计突破10万大关

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。此次会议落实了近期中央经济工作会议精神，同时提出了2021年房地产8项重点工作。相关工作精神，对于我们研究房地产政策等有积极的作用，具有非常好的导向。

同时社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告》指出，从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速将会有所下降，持续保持在7%左右。

炒房还没有被完全控制

自2020年1月新冠疫情爆发以来，房地产市场面临巨大冲击。根据国家统计局数据显示，前三季度全国商品住宅销售面积降幅明显。其中，2020年2月商品住宅销售面积累计同比降幅高达39.2%，达到自2003年以来的最大降幅。但随着疫情的控制与缓解，购房需求在政策预期引导下逐步释放。2020年10月商品住宅销售面积累计同比增长0.8%，回归去年同期持平水位。

从新建商品住宅价格指数同比增幅来看，2019年第四季度至2020年第三季度，新建商品住宅价格指数同比增幅持续缓慢回落，2020年10月新建商品价格指数同比增幅为4.2%，为2016年第二季度以来最低。

报告指出，2020年11月313个城市中，房价同比上升的城市有228个，其中以东莞市为首，房价同比增长率高达40.9%。综合来看，虽然受疫情冲击，房地产市场成交规模减少，但随着后疫情时代经济环境的稳中向好，房地产市场持续恢复，但市场观望情绪仍十分浓厚。

另一方面，报告认为炒房还没有被完全控制。

2020年1～10月，房地产开发企业到位资金同比增长5.5%，比前9个月提高1.1个百分点。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步，但1～5月的前者同比增长-0.9%，后者同比增长-13%，1～10月个人按揭贷款同比增速为9.8%定金及预收款同比增速为4.3%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大，一些城市出现各种贷款炒房现象。国家统计局数据显示，2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨，高于10月份的39个。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

大城市住房供需矛盾比较突出

报告指出，住房市场恢复基本符合预期，2020年1～11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平。

但是，住房与人口分布的错配在加剧。报告表示，从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域。

这反映出住房和人口分布存在错配。一些非热点城市、非城市群非都市圈内的中小城市，由于不在调控视线的直接范围内或重点关注对象内，过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济放缓、需求下降的情况下，空置和库存开始暴露，随着人口从农村和非都市圈向都市圈城市群转移，这一错配将加剧。大城市住房供需矛盾和住房问题依然比较突出。

报告指出，楼市风险总体仍比较大。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，2018年居民家庭债务收入比增至86.9%，2019年174家房企加权平均净负债率达到历史最高值91.37%。这些指标都明显高出合理区间，而且局部地区和城市或更加严重，楼市仍是经济金融的重要风险源。

房企数量预计突破10万大关

在疫情的背景下，我国的房地产开发企业数量仍旧保持着增长，预计将突破10万大关。

2000年以来，我国房地产开发企业数量和从业人数总体保持稳定增长趋势。报告表示，2019年，全国房地产开发企业总计9.95万个，从业人员接近294万。2020年前三季度我国共新增房地产相关企业超过30万家，较2019年同期相比增涨11.91%，合理估计2020年全国房地产开发企业数量可突破10万个。

此外，近年来房地产行业整理项目合作情况增多。报告指出，至2019年TOP100房企仅有5家没有参与合作开发项目，权益销售金额占比在70%以下的房企急剧增加，2019年已达33家，且在2020年延续了增长趋势。

这说明在当前房企融资环境收紧、资金紧张、拿地难度和开发风险不断加大的市场背景下，房企合作开发的趋势已经基本形成。

住建部发房地产新政

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。此次会议落实了近期中央经济工作会议精神，同时提出了2021年房地产8项重点工作。相关工作精神，对于我们研究房地产政策等有积极的作用，具有非常好的导向。

此次政策明确，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。政策明确，实施城市生态修复功能完善工程，提升人居环境质量。强化历史文化保护，塑造城市风貌。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。这里实际上提及了城市更新的重要领域，包括城市生态修复、历史风貌区保护、老旧小区以及物业服务等内容。实际上对于此类城市更新的概念，后续预计还是有各类新的机会。尤其是老旧小区改造和物业服务导入，会是一个较大的亮点。

此次政策明确，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。实际上这里提及的机制的五个内容，即“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系会形成，具有积极的作用。

此次政策明确，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

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