2021房地产市场行情分析 一线城市房地产市场调控反复加码

从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。

2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速。截止至2020年1-8月全国房地产开发投资达到88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。

2020年，TOP100房企销售操盘额为114839.4亿元，同比增长13.3%。TOP50房企门槛同比提升17%至859亿元，TOP100门槛同比仅提升9%。从行业集中度看，TOP50房企销售额市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。头部房企优势凸显，行业竞争和梯队分化进一步加剧。

2020年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售额约5706.6亿元，同比增长3.34%。中国恒大2020年实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标的111%;合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。

从权益销售口径来看，克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企2020年全口径累计销售金额同比增幅较前值提升至12.4%;权益销售金额同比增幅较前值提升至10.8%。

中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码，上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。

年初以来，一线城市房地产市场出现罕见的调控反复加码。

上海在1月21日晚发布调控新政“沪十条”，4天后又将“法拍房”纳入限购。1月29日，上海银保监局发布严格实施房地产贷款集中度管理等8条措施。2月2日，上海多部门约谈主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。2月6日，“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，买新房需要算积分，积分高者方能参与摇号。

深圳同样在20天内5次出台楼市相关政策。如，先后规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下;发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格等。其中，二手房控价被视为调控“大招”——按深圳市最新规定，报价高于参考价的二手房将无法挂牌。

北京市近期也再次表态。2月10日消息称，住房和城乡建设部副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。北京市政府有关负责人表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。

为何各地频繁加码调控?

去年下半年以来，上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州则是多次出现新房“万人摇”。对于一线城市楼市热度集中的原因，浙商证券首席经济学家李超分析称，一方面高收入、高技术群体持续净流入带来旺盛的需求;另一方面，一线城市房产被视为核心资产，是高收入人群财富管理时保值增值的重要标的。

特别是在2021年的特殊环境之下，受海外疫情影响，大量学区房需求回流、部分返乡置业需求也可能回流一二线，核心城市房地产市场仍存上涨压力。同时，人们返乡置业意愿也明显降低，58同城、安居客此前发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示，2021年仅37.8%的调研人群表示想要回到家乡置业。而去年同期，这一比例接近七成。

今年多地倡导就地过年，返乡人群减少。每日互动大数据显示，2021年春运前七天，19个一线、新一线城市返乡人口数量都较去年同期有较大幅度减少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。而返乡置业一直是支撑三四线楼市销售的重要动力之一，今年返乡置业转冷可能意味着一二线城市会在春节期间“反季节”需求增加。为了避免年后楼市跳涨，一些地方开始密集出台调控措施。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国指数研究院、中国房地产测评中心、中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志以及专业研究机构公布和提供的大量资料，对中国房地产及各子行业的发展状况、上下游行业发展状况、竞争替代产品、发展趋势、新产品与技术等进行了分析，并重点分析了中国房地产行业发展状况和特点，以及中国房地产业将面临的挑战、企业的发展策略等。报告还对全球的房地产业发展态势作了详细分析，并对房地产业进行了趋向研判，是房地产经营、开发企业，销售、投资机构等单位准确了解目前房地产业发展动态，把握企业定位和发展方向不可多得的精品。想了解更多中国房地产行业研究具体分析，可以点击中研产业研究院《2021-2025年中国房地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》