上海二手房成交量现两月连涨 2021年二手房交易市场行情分析

上海二手房成交量现两月连涨

近期，全国一批城市房贷放款周期拉长，利率上调，上海市场也受到影响。即便是传来政策利好的浦东区，二手房带看量也明显下跌了。但上海中介机构最新统计数据显示，在4月成交量较3月暴跌1.5万套，仅成交约2.3万套之后，上海5、6月份的二手房成交出现两连涨：5月成交约2.5万套，6月成交约2.7万套。对此，徐栋指出，影响交易量最主要的因素是价格，目前房东还是不愿意降价，整体仍是下滑趋势。

上海部分高端住宅价格涨幅明显。公开数据显示，2020年，上海2000-3000万的房子成交套数是1583套，3000-5000万的成交套数是971套，5000万以上的成交套数是256套。由此可见，上海每年对于2000万以上高端住宅的市场承受力有数千套，但需求也没有大众想象的那么大。正如徐栋所言，二套刚需买家很容易受到政策影响，由此产生资金恐慌。

对比上海，杭州二手房成交却出现明显的三连降。在政策加码和房贷收紧的双重影响下，二手房成交活跃度持续下降。按照常规，杭州近期一手房摇号热度迅速上升，二手房趋势不应该是下跌的。上半年，杭州市区二手房成交近5.4万套，相比2020年上半年几乎多了1.4万套，这一成交量创下2018年以来新高，其中住宅占比91%。随着调控加码，从4月开始，杭州市区二手房月成交量连续三连降，5、6月的成交更是不足万套。

今年2月开始，国内房贷市场利率开始进入拉升通道。据融360大数据研究院监测，截止到今年5月18日，全国42个重点城市中，21城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。全国首套房贷款平均利率达5.33%，二套房贷款平均利率达5.61%。

作为一线城市中房贷利率最低的城市，上海首套房利率最低能申请到4.65%。业内人士指出，目前的上海房贷利率可能是未来2-3年最低的水平。

深圳二手房交易五连降

另方面据深圳市住建局数据，2021年前6个月全市一手住宅共计成交26410套，较去年同期的16727套成交量同比上涨57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月单月看，深圳全市二手房网签3216套，较去年6月的13492套同比下滑幅度达到76.2%，网签量呈现出罕见的“五连跌”;深圳二手房过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%。

楼市调控压低市场预期

楼市调控持续加码，或是深圳二手房成交量“五连降”的关键原因。

其中，“指导价”新政亦是造成深圳新房与二手方销售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，目的是建立二手住房成交参考价格发布机制，落实“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地产中介协会转发通知，要求通过开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

5月6日，建设银行深圳市分行再下发通知，分别上调首套、二套房贷利率15BP和35BP，前者执行LPR+45BP，相当于5.10%，后者执行LPR+95BP，相当于5.60%。

在政策不断出台的同时，深圳收紧落户政策并加强金融管管控。5月25日深圳发布通知，不再对引进人才发放租房和生活补贴。

6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。

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