重点发展租赁住房坚持租购并举 上海市住房租赁市场需求分析

2021年，作为“十四五”的开局之年，3月召开的两会，租赁住房就已经成为房地产行业的关键词之一。8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》提出重点发展租赁住房，坚持租购并举的主要任务，要求切实增强租赁住房，特别是保障性租赁租房供应的针对性和有效性。

从此次发布的上海“十四五”规划可以看出，“十四五”将迎来上海住房租赁行业的进一步发展，越来越多的企业将参与到行业中来。

上海市住房租赁市场需求分析

2021年8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知(下称《规划》)。

《规划》提出，“十三五”时期，本市住房发展取得了一些成效，但住房发展中不平衡、不充分问题还一定程度存在。住房供应结构性矛盾有待进一步缓解，住房租赁体系构建需要进一步加快;不同人群居住需求有待进一步有效满足;惠及民生的住房政策仍需进一步完善，住房保障政策供给还需更加精准，保障性住房供后管理机制需进一步优化;住房发展推进机制仍需健全，住房发展领域的法治化建设任务还比较重，相关政策实施的联动协调力度有待加强。

深化落实因城施策、一城一策要求，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，健全住房供应体系，优化供应结构，坚决防范化解房地产市场风险。

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

2020年第二季度住房租赁价格指数与一季度相比略微下调至982。2020年二季度随着各大企业、机构陆续开工，返沪人群租赁需求开始逐步释放，租赁成交活跃。但受限于一季度的疫情爆发导致的经济萎靡，租赁预算降低;另外多数业主采用降低租金来提升入住率的策略。

从区域租赁价格指数环比来看，2020年二季度，上海各区域的租赁市场表现为：所有区域出现全部下跌。下跌区域中，传统中心区域跌势相对较小，郊区跌幅相对明显。上海租赁市场租金呈现小幅普跌行情。

租金方面，2020年第二季度全市平均单位标准租金为63.3元/平方米•月。2020年租金水平走势与租赁指数基本相同，二季度租金水平维稳，环比小幅下降，同比下跌约 4.2%。

从2020年环线租金情况来看，二季度，疫情对全市的租金影响程度非常明显，表现为中环内租金呈下降态势。其中，外环外租金环比下降最为显著，环比下降7%以上;外环内下降幅度相对较小，下降幅度在1.8%以内。

在业内看来，提出住有宜居的发展目标，意味着上海将加快促进租赁住房有效供应。同时，为进一步聚焦不同群体的租赁需求、实现租赁住房精准供应，具有居住品质提升经验、居住产品品类丰富的专业化住房租赁企业，或将成为实现该目标的重要推动力之一。

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