深圳二手房成交量大涨37% 2022年房地产行业市场投资调研

2022年房地产行业市场投资调研

深圳楼市终于回暖了!10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更创下2012年3月以来的最低值。最新数据显示，11月，深圳二手住宅成交2211套，环比上涨超37%，止步七连跌。这次深圳楼市成交量反弹，是否意味着筑底完成、开始反转?

据中研产业研究院公布《2022-2027年中国房地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》显示

超八成二手房接近指导价成交

一口气连跌7个月之后，深圳11月二手住宅成交量终于回升。深圳房地产信息平台数据显示，11月全市二手住宅过户套数为2211套，环比上升37.8%;二手住宅成交20.9万平方米，环比上升39.1%。但这与深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚远。去年同期成交数据是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半。值得注意的是，在市场回暖之际，有一个新特点浮现了，即二手房接近指导价成交逐渐成为趋势。

今年2月，深圳出台的二手房指导价普遍是市场价的7折水平，但近期成交价格接近指导价正成为大势所趋。乐有家研究中心数据统计显示，11月成交的二手住宅中超过八成为偏离指导价20%以内的房源，偏离指导价10%以内的房源成交占比也高达56%，购房需求已明显向“笋盘”集中。还有数据表明，深圳超六成二手房小区房价跌幅超20%。克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑，可比价格跌幅中位数、平均数分别为23.1%和21.6%，二手房价格现已基本回归到2019年底。其中，多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%，另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%-20%。

二手房市场行情

二手房行情不好，需求向新房市场转移，加之年末开发商集中推盘抢收，新房成了宠儿。

11月26日，深圳豪宅盘海德园181套住宅开盘售罄，当天就收金33.67亿元。据了解，本次海德园B区推181套住宅，产品是建筑面积121-296平米的3-6居室，备案均价约12.6万元/㎡，单价区间在11.46-14.41万元/㎡，总价1385万元/套起。入围最低积分62.2，刷新深圳下半年新盘登记入围积分最高纪录。

11月14日，深铁懿府二期推648套房子，也是开盘售罄，单日揽金73.4亿元。这批房源的备案均价约10.3万元/㎡，推售建筑面积100-120平米的三四居室，总价区间为887-1422万元/套。从整体数据看，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%;成交面积为55.6万平方米，环比上升14.5%。虽然整体成交量走强，但是不同楼盘却冷热不均。深圳中原研究中心数据显示，11月有18个住宅项目开盘，整体开盘去化不足五成，仅有两个项开盘售罄，虽然新房供应大幅回升，但是市场热度继续下滑，客户更加趋于理性。

明显回暖仍需时间

多位受访专家认为，未来一段时间，市场会理性温和回升，但明显的回升仍需时间，大的上涨行情则几乎不可能。事实上，11月深圳二手房成交量上涨存在偶然性。深圳中原董事总经理郑叔伦表示，上月受十一假期影响，成交惨淡，导致十月成交降至历史低位。另一方面，二手交易系统11月中旬出台，部分机构与客户赶在政策实施前网签，导致近期网签出现明显回升。

“政策吹暖风，高层不断强调保持楼市平稳发展;加之按揭贷款增加，利率下调，按照往常的逻辑理解，楼市该走入触底反弹的通道。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

展望后市，李宇嘉认为，深圳楼市不可能迎来趋势反转。因为很多制约因素仍存在，一是指导价控住资金杠杆，掐住了深圳楼市反弹的“七寸”;二是信贷释放空间不可能像过去那么大，大多数银行房地产贷款额度并不大;三是这几年建立了长效调控机制，政策不可能大幅松绑。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳市场的购房及换房需求比较强劲，前期市场积累了很多需求等待释放，待新的价格动态平衡形成，潜在需求就会入市，仍看好深圳楼市，但需防范房价炒作。

房地产行业投资下滑趋势明显

作为中国经济的重要增长点，房地产不仅GDP增长产生了巨大的推动作用，更改善了人民生活，促进了城市化进程，推动了上下游产业的共同发展。在中国发展的新时代，房地产行业已经迈上了新的平台，正跨过新的起跑线。

展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分市场国内需求潜力。

2021年10月房地产投资同比下降5.4%，连续两个月同比负增长。月住宅销售面积和金额均同比下降24.1%，连续四个月同比负增长，而且降幅在不断加大。

2021年1-10月，累计房地产投资同比增长7.2%，累计增速不断下降，全年可能同比去年微幅增长。累计住宅销售面积同比增长7.1%，全年住宅销售面积大概率仍然超过15亿平米。累计住宅销售金额同比增长12.7%，全年住宅销售金额大概率超过15万亿。

分省份来看，广东、江苏房地产开发投资金额居前两名，投资额均超1万亿元。其中，广东投资12975.25亿元居首，江苏10596.2亿元紧随其后。房地产开发投资额与其经济发展状况、房地产发展规模等有关。广东、江苏省份地产规模大，各类大型房企积极在上述区域布局投资。预计四季度房地产行业资金压力有所缓解，房地产开发投资将呈现维稳特征。

房地产行业是中国重要的支柱产业之一，目前房地产市场环境整体下行、地产政策整体紧缩。房住不炒、因城施策、住者有其屋等地产长效管控机制打造新市场格局，挤出市场泡沫，恢复以需求为导向的市场本质，导致今年二季度开始整体住房服务市场表现疲软，下行趋势极为明显。

未来行业市场投资前景如何?想要了解更多行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》。

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