北京办公楼市场租金实现三年来首涨 中国写字楼行业竞争格局及发展趋势

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

北京办公楼市场租金实现三年来首涨

2022年第一季度，北京写字楼新增供应量环比回落，三个新交付项目体量总计15.1万平方米。受春节、冬奥和疫情等影响，新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、奥体和望京等子市场租赁需求均有缩减。

近日，2022年一季度北京办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨;全市整体空置率连续下降，收至10.2%，创过去10个季度以来最低水平。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮预计，2022年全年租金涨幅达6.7%，市场将持续活跃，但随着整体租金的回升，需求势头可能于年中暂时放缓。

报告显示，一季度北京办公楼租赁市场需求持续走强，总净吸纳量已接近157，000平方米——超过2020年全年净吸纳量的两倍。8，000平方米以上的租赁需求对市场成交的贡献尤其显著，占总租赁成交面积的55%。一季度，金融企业扩张性需求激发了租赁市场活力，某知名内资金融企业在丽泽区域持续扩张，新签超3万平方米面积。同时，来自TMT和大健康行业的需求也在推动一季度租赁市场上行。

报告还显示，一季度北京办公楼市场整体空置率连续下降，收至10.2%，创过去10个季度以来最低水平。丽泽子市场空置率下降7.5个百分点，为一季度空置率环比下降幅度最大的子市场。同时，租金开启全面复苏态势。整体市场租金于一季度达到拐点，由负转正，环比上涨1.2%。九个子市场租金均保持平稳或实现正增长，其中丽泽的租金环比增幅(7.5%)最大。

根据中研普华研究院《2022-2026年中国写字楼行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%，增幅较2020年收窄1.0个百分点。2021年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为28.7亿元，在上年低基数下，同比增长20.2%，两年平均增长12.1%。

商业地产在提振消费方面发挥着重要作用，随着新冠肺炎疫情进入常态化防控阶段，2020年广泛采取的租金减免政策逐步退出，代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速有所回升。

报告显示，从成长性看，300城商办用地供需规模缩量。2021年，全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。同时，轻资产模式和收并购也成为企业拓展的重要方式。

广州写字楼市场现多单大宗交易

今年一季度，广州写字楼市场录得多单大宗交易。其中位于黄埔大道西的粤海金融中心T1栋，成交面积约68970平方米，由内资保险公司整栋购买。位于琶洲聚新街的小米大厦副楼，成交面积约23739平方米，由外资基金购得。位于番禺的保利大都汇写字楼单日成交5236万元，也是大宗交易。位于金融城的汇金中心，近期成交也多是千万级以上的大单。

从2021年开始，随着经济持续稳定加快复苏，大宗物业交易市场已显著回暖。据克而瑞监测数据显示，2021全年内地32城大宗物业成交总额达3326亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%，市场热度持续攀升，接近5年内成交最高值。从成交资金看，内资虽同比下降4个百分点，但仍以74%占据主导。TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家，平均成交规模同比缩小，交易特征更偏向于实用性。另外可以看到，投资型交易占比扩大，交易趋势向明星项目集中，整体投资风格更倾向保守稳健。

2021全年，一线城市仍为全国大宗交易的主力城市，共占比逾58%。来自戴德梁行的数据显示，广州2021年大宗物业交易成交额为230亿元，已恢复至疫情前水平。从成交物业来看，广州的成交分布较为平均，办公、商业及工业/物流属性的业态成交额接近。这种回暖态势延续到今年的一季度，广州的写字楼市场表现更加明显。

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