北京办公楼市场租金实现三年来首涨 办公楼行业发展现状及前景分析

一季度北京办公楼市场租金实现三年来首涨

一季度北京办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨;全市整体空置率连续下降，收至10.2%，创过去10个季度以来最低水平。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮预计，2022年全年租金涨幅达6.7%，市场将持续活跃，但随着整体租金的回升，需求势头可能于年中暂时放缓。

办公楼行业发展现状

根据国家统计局数据显示2022年2月全国办公楼期房销售面积累计值为226.72万平方米，累计增长35.4%。

办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，一般具有较好的地理位置，相关的物业和服务设施水平高，具有聚集的商业圈，效率较高。从办公楼建设情况来看，近年来我国办公楼开发投资额与新开工面积均呈现先降后增的趋势。2020年，我国办公楼开发投资完成累计值达到0.65万亿元，较2019年增长5.37%;新开工面积为6604万平方米，较2019年下滑6.8%。

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，经济的高速增长也将带领办公楼的需求增长。根据仲量联行数据显示，我国GDP排名前30的城市，第三产业增加值每增长一个单位，将拉动办公楼需求增长547平方米。其中，深圳影响系数最高，达到了1672亿元/平方米。

改革开放40年来，我国经济取得惊人的增长，相应的办公楼市场也带来了快速增长。近年来随着经济进入高质量发展阶段，经济增速有所放缓，对办公楼市场也带来了影响。2020年我国办公楼销售面积及销售额分别为3334.34万平方米和5047.47亿元，分别同比下降5.3%和10.4%。

从供求平衡关系来看，我国办公楼市场尚存在供应缺口。根据仲量联行数据显示，我国GDP前50的城市现有存量距理论需求量之间仍存在6000多万平方米的缺口，其中4座一线城市的供应缺口达到3000万平方米以上。

分城市类型来看，一线城市的供应缺口最大，其办公楼总存量仅占理论需求量的72%;其次是重点二、三线城市，其办公楼总存量占理论需求量的比例为84%。

相比于供给端以及投资额不断保持在高位，写字楼需求端则出现了持续的下降，2010-2017年，我国办公楼用房销售面积总体呈增长态势，2018年出现负增长，为2014年以来首次出现负增长，后连续三年下降。2020年，我国办公楼用房销售规模为3334.33万平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我国办公楼用房销售规模为1012.95亿元。同比增加10.5%。

整体从价格来看，我国写字楼行业目前供给整体大于需求，且行业需求长期以来持续疲软，这一点从我国写字办公楼平均销售价格可以看出，2018年以来，我国写字楼行业并没有出现住宅地产行业类似的火热行情销售价格整体保持平稳，截至2021年5月，全国写字办公楼平均销售价格为13249.23元每平方米，较2018年10月还下降了近400元每平方米。

办公楼行业发展前景

在疫情慢慢退去的环境下，经济将会持续增长，经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代。随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年房地产投资有望平稳健康发展。

2021年末中国城镇常住人口比2020年末增加1205万;特别是流动人口38467万，比上年末增加885万，会带来新的住房需求。

房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

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