70城最新房价出炉 这些城市都降了 中国房地产未来走势如何

70城最新房价出炉!8月15日，国家统计局公布了7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。总的来看，7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

数据显示，一线城市房价仍在上涨，但涨幅回落;二三线城市，尤其是三线城市房地产市场明显趋冷。此外，从房价下降城市个数来看，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个;新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有48个和61个，比上月增加0个和4个。

提升公积金贷款额度，降低按揭贷款利率，发放购房补贴，降低首付比例，放松限购、限售、限贷……在房地产市场趋冷的背景下，今年以来，各地因城施策稳楼市政策频频发布。从政策内容来看，各地因城施策发力的核心在于满足刚需和改善性住房需求，在合理范围内适度调整政策，进一步提振市场信心，稳定住房消费市场。

2022年这一轮疫情冲击的峰值已经过去。数据显示，当前十大城市地铁日均载客量已经明显回升，接近此轮疫情爆发前的水平。当然，由于奥密克戎病毒的传染性非常强，所以疫情未来走向还有比较高的不确定性，还可能有波折和反复。

当前我国内需偏弱的主要源头是房地产行业。我国地产投资增速在2021年下半年进入下行通道，至今未明显改观。尽管2022年上半年我国已经出台了一系列刺激基建投资的政策，带动基建投资增速有所上升。虽然基建投资的总规模与地产投资相当，但它对上下游产业的带动力弱于地产，所以基建投资的上行很难完全对冲地产投资的下行。因此，即使政策在基建投资方面发力，内需因地产而疲弱的态势也难以改变。

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在2021年下半年，我国地产行业几个核心指标的增速就已进入下行通道。目前，地产销售面积、房屋新开工面积、土地购置面积的同比增速都下滑至近十几年的最低水平。

地产是实体经济中对利率变化相当敏感的行业。国内利率的下降往往会带来地产融资的改善。以个人住房按揭贷款为例，在过去十几年里的几个周期中，一般当国内国债利率下降3个季度之后，按揭贷款增速就会明显走高。但在最近一年中，国债利率早已下降，按揭贷款增速却持续下降，创出十年新低。当下按揭贷款增速与国债利率之间如此背离的走势，在过去十多年从来没有出现过。

目前，我国大陆城市人均居住面积已经达到40平方米。这个数字看上去好像不小，但仍然低于我国台湾省和日本的城市人均居住面积。参照我国台湾省和日本的经验，很难说我国大陆城市居民每人就只能住40平方米的房子。

而我国城镇化仍在推进过程中，每年都有上千万人口要从农村转移到城市。这些城市人口带来的增量住房需求需要满足。此外，我国城市居民住房改善性需求还远未得到满足。事实上，我国人民对美好生活的向往主要体现在住更大更好的房子上面。

基建投资的社会效应很大程度体现在土地的增值上。而地方政府则可以通过卖地(土地财政)来变现基建投资的社会效益。这样一来，地方政府通过融资平台借债做基建投资，然后通过卖地收入来偿还之前负债，就在社会层面上实现了基建投资成本和收益的匹配，让基建投资有了持续发展的商业基础。不能从总体上来理解我国地产加基建的商业模式，自然就无法看到这种商业模式的合理之处，也就容易进入只见树不见林的认识误区。也正是在这种认识误区的干扰下，我国近些年在地产调控和地方政府融资方面的政策都过紧，从而让地产加基建的模式运转起来面临越来越大阻力。

业界人士表示，从数据来看，一些重点城市总体表现较好，但目前房地产市场恢复仍面临一些困难。8月份以来，各地因城施策动作频频，包括降低二套房首付比例、调增公积金额度等，预计将对稳定房地产市场起到积极作用。

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