中国房地产经纪行业市场调研 房地产经纪行业现状

2020年初，新冠疫情爆发，大大推动了房地产中介线上化步伐。消费者也逐渐养成移动端买房、卖房、租房的习惯。房客愿意在看房前与房产经纪人沟通，通过线上信息比对，VR看房等方式事先了解房源。大大减少无效带看次数，提高房屋的买卖租售效率。由于线下看法受阻，急于给孩子落学区的家长甚至能够接受直接线上沟通就确定交易。房地产经纪行业不断顺应互联网发展潮流，在增强适应线上、线下场景的产品和服务能力同时，积极利用新型技术、科技产品、商业模式等提升营销数字化和数据智能化。

从服务模式来看，细数改革开放之后，房产经纪行业四十多年的发展历程。整个行业的重点正从依靠信息发展到依赖服务。早期信息不流通，谁掌握了信息谁就能赢得市场，这一阶段强调的是强调信息整合的能力，信息垄断和信息孤岛是这一阶段的主要特征。随着互联网的发展，信息流通速度和效率大大加强，行业进入渠道为王的时代，包括一、二手房的联动销售等，这一时期主要依靠的是门店规模和销售推广的能力。

近年来，随着居民消费意识的觉醒，行业发展的日益规范，以及市场竞争的日益充分，行业正慢慢进入服务时代，未来行业的重点将在于提供优质高校的服务的能力，用市场配置资源、用服务说话。

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。从业务范畴上看，房地产经纪业务主要分为新房销售代理、二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和交易衍生的相关业务四种。新房代销业务为经纪公司利用自己的渠道优势与房地产开发企业签订协议，向其新房销售业务引流并收取交易佣金，为房地产增量市场业务;二手房交易、租赁业务则为经纪公司利用线上平台与线下门店，为二手房市场与租赁市场的供需双方提供信息撮合交易，收取交易佣金，为存量市场业务;衍生业务的种类很多，主要聚焦于存量市场，包括金融服务、房屋检查、产权保险等服务，目前中国的房地产经纪公司的衍生业务以房地产金融服务为主，未来在种类与规模上尚有较大发展空间。

尽管我国房地产经纪业有了一定程度的发展，但从总体上来说，房地产经纪业仍然是当前我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。一方面，经纪活动在房地产市场中的作用远没有得到充分发挥，社会各界和广大消费者对房地产经纪人的作用还存在一些不正确的认识，通过经纪活动达成的交易数量相当有限;另一方面，在经纪业的发展过程中也出现了一些不容忽视的问题。当前我国房地产经纪存在的主要问题：

一、房地产经纪机构内部管理不规范目前，我国房地产经纪机构普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为：第一，从业人员素质较差，高素质的专业人员匮乏。房地产经纪业务的开展需要大量精通房地产、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多。我国虽然也开展了房地产经纪人执业资格考试制度，但通过全国性考试的并不多，还存在许多转行人员，缺乏必要的理论知识和实践经验;第二，内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，工作极为不规范;第三，缺乏必要的台账记录和会计记录。这为主管部门监管和了解信息出了难题，也导致国家税收的大量流失。另外，还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象，严重影响了房地产经纪业的经营和声誉。

二、房地产经纪机构违规现象严重我国房地产经纪行业存在严重的违规现象，导致大量纠纷。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占15%左右，仅次于房屋质量投诉案件。房地产经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为：①无证、无照经营。②经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入。③出借、出售、出租资格证书。④不到房地产主管部门办理登记备案手续。⑤向客户提供虚假信息。⑥乱收费用。

三、法律法规不健全《中华人民共和国城市房地产管理法》没有对房地产中介服务活动进行界定，只是对房地产中介服务机构的种类和活动内容作了不限定的列举(房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构)，导致地方不能按照一个完整的范围界定各项规章制度。另一方面，到目前为止，还没有关于房地产经纪业方面的专项法规，如类似美国的执照法、契约法、一般代理法、专业伦理法等。对房地产经纪机构在经纪活动中应承担的法律责任缺乏明确的法律规定。目前，在房地产经纪活动中出现的各种违法与非法经营活动与现有法律法规不健全是分不开的，而且问题往往出现在法律空白区，法律依据不充分。

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