养老地产行业市场调研 老地产行业现状分析

近年来，中国65岁及以上人口数量占比不断提升，据统计，截至2021年中国65岁及以上人口数量为2.01亿人，老年抚养比为21.1%。

养老地产行业市场调研 老地产行业现状分析

未来，随着老年人口的增多，将带动养老地产行业的加速发展。随着中国人口老龄化趋势不断加剧，养老地产行业市场在快速发展。2020年中国养老地产市场规模约为14757亿元，同比增长10.9%，2013-2020年CAGR为13.56%。

养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐等多个行业。市场参与主体涵盖了地产开发商、保险机构、医疗机构，以及其他业务跨界企业。

根据养老地产运营主体的不同，可以分为国营机构、民营机构、公办民营、公助民办等类型;根据养老地产服务的内容以及收费差异情况，可以可以划分为福利院、养老院、敬老院、疗养院、老年公寓、护理院等。福利院、敬老院和养老院一般为政府主导的非营利性公办机构，收费较低，市场供不应求，疗养院，老年公寓、护理院等则一般为民办盈利性机构，提供个性化服务项目，收费相对高昂。目前养老地产主要的运营模式包括销售模式(本地销售模式、度假销售模式)、租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式(以房养老、押金或养老金返还等)。

我国老年化过程将经历三个阶段，分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段，其中重度老年化阶段的老年化水平为31%，80岁以上人口所占比例为25%。目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC);一种是全龄型社区模式;一种是养老公寓模式。

购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。2010年，仅退休金一项就增加到8383亿元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。

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持续照料退休社区(Continuing Care Retirement Community，简称CCRC)，可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。

全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

据统计，截至2020年全国共有各类养老机构和设施32.9万个，较上年增加12.5万个，同比增长61.27%;养老床位合计821.0万张，较上年增加46万张，同比增长5.94%。其中全国共有注册登记的养老机构3.8万个，比2019年增长0.4万个。

随着中国老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随着改变，从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来，越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值，又可以作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。根据调研分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。

目前，我国仍处于积极应对人口老龄化的战略机遇期，虽然已经开始出现老年专项市场，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(即主要依赖儿女)，致使养老地产仍处于发育期。养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。

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