全球房价泡沫开始破裂 上海有豪宅降价900万 2022年豪宅市场发展展望

全球房价泡沫开始破裂

新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球多国房价飙升至历史新高，房价泡沫风险累积。如今，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，全球楼市正在迅速走冷。牛津经济研究院这份报告认为，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。未来，随着银行信贷标准的收紧和经济衰退影响深入，房价下跌压力将进一步加剧。

牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。这些经济体2019年四季度至2022年二季度房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。

楼市“退潮”原因是什么?

新西兰储备银行近日发布的一份报告显示，随着抵押贷款利率的上升，新西兰房价继续下跌，在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰跌幅更大。根据韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。

全球楼市“退潮”与利率提高直接相关。以美国为例，近来美国30年期抵押贷款利率突破7%，为2002年以来最高水平，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。

上海有豪宅降价900万

今年疫情之后，市场积压需求集中释放，推动了一波上涨，如今价格回调亦正常;同时，往年年末，有不少业主会选择出售资产以满足资金腾挪的需求，期间会有部分降价的情况。上海近来确有诸多房源出现降价，降幅从200万-800万不等，有新式里弄的降价幅度更达900万。

2020年疫情至今，上海不少豪宅经历了一番暴涨。以上海知名的豪宅项目翠湖天地为例，2020年上半年二期有房源单价在14万元/平方米，2022年9月成交的一套房源单价已高达26万/平方米。以此粗略计，该项目房源过去两年间的涨幅近乎翻倍。业内认为，历经如此攀升，豪宅当前出现的价格回落，更多的是理性回归。

中国一线城市的豪宅，是站在房地产市场塔尖般的存在，动辄几千万乃至上亿元的总价让绝大部分人无法企及。作为中国的经济中心之一，上海吸引着来自全国富裕家庭的涌入，他们支撑起了豪宅市场。有房产中介称，现在买豪宅的客户主力是“新上海人”。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2027年豪宅产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

众所周知，房价和城市发展、经济形势息息相关。在置业前，要仔细选择城市，入手时间，其次才是看地段、价格、户型。比如现阶段适合抄底买房，并不是卖房的好时机。最佳的卖点是经济活跃、楼市火热的时候，那时候接盘侠多，即使配套、地段一般的房子也容易高抛。

楼市的主要特征是刚需收缩，改善膨胀。数据显示，2021年总价千万级豪宅成交明显放量。前11月，194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套，同比增长44%。全国26个城市总价1000万以上豪宅成交套数在100套以上，较2020年新增济南、绍兴、福州、西安等5城。总价1000万以上豪宅成交套数TOP20城市中，TOP20中大多数都是经济复苏较快的东部城市，改善群体的购房需求极其旺盛。而2022年这种高端改善需求还将持续释放，户型面积越来越大，项目越来越高端。

豪宅成交现状

数据显示，今年北京豪宅成交大热，仅6 月份，单价10 万+ 的豪宅成交量已达 520 套，成交总金额超95 亿元。在7月11日，" 北京某千万级豪宅项目10小时内卖光 " 登上热搜榜，714 套单套价在1200 万 -2700万元的豪宅在10 小时内售罄，平均每小时进账12 亿。

6 月初，上海平均每天就有3.7 套总价 3000 万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。仅6 月初，上海已有超 30 套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

2022年豪宅市场发展展望

展望2022年，房地产政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，稳定房地产预期。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，进而支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。房企整体融资环境将有所改善，特别是国资及优质民企，而问题房企资 金周转压力或将加剧。优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，会成为大势。

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