楼市“第三支箭”落地，房企再融资重新开闸 房产行业市场分析报告

房产行业前景如何?11月28日，楼市“第三支箭”正式落地。证监会新闻发言人表示，为支持房地产市场平稳健康发展，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

据了解，5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。

受此影响，今日地产股债齐升，截至发稿，地产板块26只个股涨停，地产债12只债券盘中临停。

地产行业市场现状分析

2022年以来，房地产行业景气度继续下行。随着出险企业的不断增加，为防范行业出现系统性风险，稳地产政策密集出台，行业融资政策边际放松，但投资者偏好显著下行，房企现阶段融资情况难言乐观;商品房待售库存进一步提高的同时购房者信心亟待恢复;房企违约事件频发，偿债来源仍将严重依赖于房企销售回款或资产处置后的资金回笼。展望2022年下半年，“房住不炒”仍为主基调，政策以维稳及托底为主，供需下行压力仍较大;长期看，资源逐步向央、国企和财务杠杆较低的头部优质房企集中，多数房企仍面临生存压力。

近期利好不断的房地产市场，又迎来了一连五项优化措施。28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。5项措施中，“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”尤为受到关注。

地产行业再融资恢复，一系列政策表明政策稳地产决心。涉房企业股权融资优化调整，降准对行业也构成利好。

业内人士认为，这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。

四季度经济运行对全年经济十分重要，当前是巩固经济回稳向上基础的关键时间点。但是从10月经济运行情况来看，受疫情反复、外需回落以及房地产低迷等影响，经济虽然继续保持恢复态势，但基础并不稳固。

日前在2022金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满在“坚持服务实体经济这个着力点”部分谈及房地产指出，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求等。

房地产行业前景分析

今年以来，房地产行业发展降速引发了诸多问题，多地房地产市场因为开发商资金链紧张等原因出现烂尾，并引发“停贷潮”等一系列问题。随着金融支持房地产16条政策的出台，房地产行业将有望进一步实现企稳，对家居行业来说，也将迎来触底反弹的机会，作为行业龙头企业，美克家居复苏在即。

近期，房地产行业可谓政策暖风频吹。11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金;11月23日，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，促进房地产市场平稳健康发展;截至11月24日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行均已宣布与多家优质房企签署合作协议，提供意向性融资支持超过万亿元。

今年以来，各地坚持房住不炒，因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，出台多项稳定房地产市场政策，房地产市场总体下行态势趋缓。”

随着融资环境改善，房企拿地热情有望逐步恢复。业内人士表示，房地产行业仍然面临销售、结转及房企信用修复可能不及预期的风险，土地市场未来走向仍需观察。

房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。

2022年上半年，受宏观经济下行、疫情反复、房企风险事件不断的影响，销售持续低迷，行业销售规模下滑严重。为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，购房政策有所宽松，但房企合理融资需求的恢复有待观察，房企仍需依赖自身造血能力实现现金流的正常运转。展望2022年下半年，行业未来销售情况仍将面临较大的压力，房价缺少支撑，下行压力较大，政策仍有宽松空间。长期看，随着政府致力于调整经济结构，货币超发降低;金融机构扩张过程中资产质量有所下降，仍有压降对房地产项目投资力度的需求。此外，近年来我国出生人口增速下降和老龄化加速到来、城镇化进入减速阶段以及居民收入预期降低等因素，也进一步压低了购房者对于未来房地产行业的整体预期，预计对房地产行业长远发展均形成了更大的挑战。

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