行业调研 商业地产行业发展现状如何?中国商业地产行业发展趋势分析

现如今，大多数商业项目开发都以“住宅+商业体”的形式开发，而对于住宅和商业体的规划，主流还是商住分离，但仍有部分开发商为了卖得好，采用“商住一体”形式，即楼下为商业，楼上为住宅。

目前，多数地方出台相关政策提出，对于商业地产开发要求商业楼栋与住宅楼栋分开，不能延续以前楼上是居民住户，楼下是商铺商场市场的建筑形态，即要求“商住分离”的形式，以此保障居民生活和商业运营之间互不干扰。在此趋势下，“商住一体”逐渐退出市场。

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产行业发展现状

随着房地产市场进入深度调整通道，在以“稳”为主基调的行业大势下，房企过去依靠“高杠杆、高负债、高周转”实现快速扩张的“规模红利时代”已经过去。

商业地产行业作为房地产行业的子行业，其发展受国民经济整体发展速度等宏观因素的影响，在开发模式和经营模式方面与住宅型物业有明显差异。商业地产行业为资金密集型行业，在过去相对宽松的货币环境下，参与者众多，产品同质化程度及供给量均较高，目前行业竞争较为激烈。同时，商业地产行业还有投资回报期长、现金回笼慢的特点。

据中研产业研究院《2022-2027年中国商业地产行业市场发展现状调研及投资前景预测研究报告》分析：

从当下的商业地产市场表现来看，已经进入一个新阶段。新的市场形势下，商业地产成为行业转型升级和企业寻求利润增长点的重要赛道，开启新世代下向新的发展模式转型升级的新路径。

商业地产在成为部分房企“上位”砝码的同时，发展模式也亟待转型。一方面，功能单一的百货商场日渐式微，集购物中心、公寓住宅、高档酒店和写字楼等多种业态于一体的未来社区备受青睐;另一方面，在面临债务和资金压力的情况下，商业地产轻资产运营模式正逐渐成为房企共识。

2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%;全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。

随着市场容量逐渐饱和，商业地产行业“内卷”也愈演愈烈，集购物中心、公寓住宅、高档酒店和写字楼等多种业态于一体的未来社区开始崭露头角并备受青睐。

中国商业地产行业发展趋势

2021年7月，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆等市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5-10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。该项政策举措要求高、力度大、影响深，引起业内高度关注，各地提出了培育建设国际消费中心城市的不同特色定位与打造路径，必将改变过去全国城市商业过于同质化的局面。

受宏观经济下行与疫情影响，新消费市场后期表现与期待存在较大落差。一批曾经备受追捧的网红新消费品牌相继陷入困境，新消费投资由此也进入了理性回调周期，但长期来看新消费赛道基本面依然向好。

继恒大暴雷事件之后，又一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。而与此形成对照的是，以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅+商业双轮驱动地产商，则在金融收缩背景下总体经营良好、表现稳健，旗下优质的商业不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在项目取得过程中商业的品牌效应更具竞争优势。随着REITs等国家金融、税收政策的不断完善，商业地产将更趋专业化发展。

想要了解更多商业地产行业的发展前景，请查阅《2022-2027年中国商业地产行业市场发展现状调研及投资前景预测研究报告》。