多地银行房贷纾困政策推行 增强购房者信心 房地产金融新方向在哪

目前已有广州、深圳、北京、上海、重庆、郑州、青岛等多个地区的多家银行推出房贷延期还款纾困措施。纾困人群主要包括因感染新冠肺炎住院治疗或隔离的人员、因疫情防控需要隔离观察人员及其配偶、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源人员等。房贷延长期限为3个月至36个月不等，多数银行延期时间集中在一年以内，也有部分银行并未明确最长宽限时间，需要客户根据实际情况与银行协商。

“目前部分还款困难客户可与我行协商制定疫情纾困方案，我行将采取设置宽限期、调整还款方式、账单计划调整、征信保护等多种方式，减轻客户疫情防控期间还款压力”，农业银行称。

这是在近几年市场深受疫情影响萎靡不振下的纾困普惠措施，也是增强购房者信心的普惠措施。

需求端：增强购房者信心势在必行。

根据中研普华《2022-2027年房地产金融产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

统计局数据显示2022年前9月，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%。就前三季度商品住宅成交规模占全年比例变动情况来看，鉴于2020年上半年受疫情因素影响较大，导致下半年成交占比上升，而2021年下半年市场交易景气回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得参照对比的还是2017-2019年期间，由此预计2022年前9月商品住宅的年化成交面积大概率将回落至12亿平方米左右，同比下降22%，成交金额12万亿元，同比下降23%。

销售规模的大幅下滑，也对新房供给侧信心带来了明显的负面影响，2022年前三季度，全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%，回到2008年时的水平。而开工销售比更是降至0.8，企业新增供应意愿显著下降，预计全年住宅新开工面积降跌至10亿平方米以下。

针对需求端的相关鼓励支持政策措施持续出台，有助于降低购房门槛，减轻购房者的资金压力，更好满足刚需和改善性需求，促进住房合理消费。中国的房地产需求是时候要被重振了。

个人住房贷款合理需求有望得到进一步支持。今年以来，各地因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。金融机构可在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，同时优化新市民住房金融服务。相关支持政策将减轻刚需和改善性需求购房者的资金压力，有助于促进住房合理消费，同时纾困政策的推行也将一定程度上减少购房者的还贷焦虑。

金融支持有助于引领行业发展新方向。同时“租购并举”是我国房地产市场重要发展方向。可以预计，在加大住房租赁金融支持力度的基础上，住房租赁将有更广阔的发展前景。

近期金融对于房地产市场的支持力度大，稳定房地产融资形成“信贷”“债券”“股权融资”的“三箭齐发”态势。“三箭齐发”主要针对供给端支持房地产企业融资。房地产市场的企稳向好，需要供需两端形成合力，离不开需求端，也就是针对购房者支持政策的进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。应该说，近期对供给端资金的持续改善，让市场进一步企稳复苏的重任更多落在了需求端。

供给端：房住不炒稳融资化风险

根据中研普华《2022-2027年房地产金融产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者的合理住房需求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。

2022年第二季度面临疫情冲击，我国宏观经济仍然取得正增长。房地产金融面对复杂的国内国际经济金融环境，特别是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，金融系统顺周期效应较为凸显，新冠肺炎疫情冲击、内生性风险暴露和外源性风险加大仍是金融稳定的重要冲击因素。房地产金融要稳融资防风险两手抓。

稳融资，要保障房地产合理融资需求。“中国银行将继续支持房企的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者合法权益。”中国银行风险总监刘坚东说，持续优化房地产贷款结构，优先支持保障性租赁住房、普通住宅开发项目。稳融资，还要支持刚性和改善性住房需求。“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备;二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力;三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。“今年上半年，农业银行个人住房贷款共投放4138亿元，净增1025亿元。”林立说。

防风险，要严把“增量风险”关口。一方面，要提高精准防控能力。“要有效区分具体项目风险和企业集团风险，不能搞一刀切。”张旭光表示。另一方面，要提高全流程风险防控能力。“充分利用智能风控工具，持续做好房企监测预警。”建设银行首席风险官程远国说。防风险还要做好“存量风险”的化解，尤其要稳妥推进困难房企的风险化解。去年12月份，监管部门印发通知，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者从多家商业银行获悉，相关工作正在稳步推进。

2022年下半年，在多项宽松政策支持和疫情相对稳定的情况下，我国宏观经济可能进一步企稳回升，但是，金融监管当局仍要正确认识当期复杂的内外形势，把握防范化解重大风险，强化对金融风险的及时处置与妥善应对。

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