城中村改造行业发展战略 城中村改造行业未来发展

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化 进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高;空间上，建设布局出现无序乃 至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的 高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

我国目前的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国城中村改造行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划》显示：

2021年，全国建筑业企业房屋施工面积157.5亿平方米，比2012年增长59.7%，2013—2021年年均增长5.3%。城镇居民人均住房建筑面积由2012年的32.9平方米，增加至2021年的41.0平方米。

棚户区、城中村和危房改造稳步实施，城市更新有序推进。2015—2021年，全国开工改造各类棚户区3100多万套，安置约6000万居民。2019—2021年，全国累计开工改造了城镇老旧小区11.5万个，惠及居民超过2000万户。城市更新改造在改善居民住房条件的同时，也优化了城市功能，提升了城镇综合承载能力，让更多人住有所居、安居宜居。

城中村改造行业发展战略

2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，“实施城市更新行动”首次列入政府工作报告。报告提出我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。“十四五规划”奠定了城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。随着40个省市陆续出台相关政策，城市更新的机制、规划等更加完善，路径也更加清晰。

2022年2月24日，国务院新闻发布会提出，城市有机更新的建设要从优化结构布局、完善城市功能、管控建设底线、提升居住品质等7个方面推动，明确防止大拆大建。3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，有序推进城市更新，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。7月12日，发改委再次提到有序推进城市更新改造，并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等改造，防止大拆大建，进一步强调城市更新的方式，摒弃拆改建，坚持留改建。

全国各省已经出台了百余条城市更新相关政策，指导性文件政策进一步落地。地方政策强调执行的务实性、可操作性，重点发力老旧小区及街区、危旧楼房、棚户区改造，并规划好具体街区、改造面积等，积极引入社会资本参与。地方出台的有关规划、土地、资金等支持性政策，也保障了企业有切实可行的盈利模式。

据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。其中，北京提出在“十四五”期间有可更新建筑约2.45亿平方米。广州表示2022年将实施123个城市更新项目，并启动101个城市更新项目的前期工作。成都“十四五”期间推进173个老旧片区成片更新。山东省也划出济南市等6个设区市、滕州等8个县(市)，菏泽经济开发区人民路东片区等14个片区为省级城市更新试点。可以想象，如果中国600多个城市都开启城市更新，势必将出现一个万亿规模市场。

城中村改造行业未来发展

根据最新统计，广东现有城中村1108个，集中分布在珠三角地区。随着城市建设发展，城中村普遍存在基础设施配套不足、环境品质不高、安全隐患突出、社会治安较差等问题，成为制约城市品质提升的短板弱项。对此，广东省各级党委政府高度重视，因地制宜，积极探索，采取“政府主导改造”“政府出资+企业改造”“政府引导+企业出资改造”“政府指导+多方出资改造”等方式，加快城中村改造步伐，取得良好成效，形成“广东模式”。

产业是城中村集体经济发展的主引擎。当前，广东大部分城中村发展以第二、三产业为主，主要集中在加工制造业、房屋租赁业、商贸零售业、酒店餐饮业，整体附加值较低。引导城中村集体经济形态升级和产业结构转型，是提高集体经济收入、改善生活环境、增进村民福祉的前提。

2018年以来，广东省超过89%的城中村结合微改造进行人居环境整治，88.72%的城中村实现道路平整硬化，89.26%的城中村配套便民商业网点，82.42%的城中村实现公共区域视频监控全覆盖，83.3%的城中村实行垃圾分类，共建共治共享的社会治理格局基本形成。

党的二十大报告提出，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。越来越多的城市通过立法，积极推进城市更新，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。城市更新进入提质增效期，瞄准高质量发展方向，挖掘投资潜力、促进产业转型、激发城市活力成为重要发力点。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国城中村改造行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划》。