2023商业地产分析报告 北京商业地产市场蓄势待发

商业地产行业前景如何?2022年受疫情不稳定因素的影响，北京商业地产市场状况虽有波动，但部分板块仍有亮点。CBRE世邦魏理仕最新报告指出，2022年北京写字楼市场全年金融行业需求稳健，产业类需求回暖，空置率持续攀升，租金仍承压下行;仓储物流市场供需两旺，全年新增供应与净吸纳量均破纪录;零售物业市场整体需求乏力局部有扩张，租金持续下调，业主着力维系现有租户。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国商业地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

商业地产行业现状分析

报告显示，11月份全国商业营业用房销售面积为608万平方米，同比下降30.8%。从7月起，商业营业用房单月销售面积连续5个月同比下降。

11月份，全国办公楼销售面积为212万平方米，同比下降33.6%;今年三季度以来，除9月外的其他月份办公楼单月销售面积同比均下降。

据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年第三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比下跌0.17%。

2022年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金已连续三个季度下跌。尽管三季度以来稳经济助企纾困系列政策持续落地显效，经济呈恢复态势，但写字楼租赁市场需求恢复较慢，多数商圈写字楼租金下跌。

上半年，疫情冲击叠加居民收入增长放缓，消费者的消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，商铺租赁市场也面临下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势有所分化。

去年11月份，全国商业营业用房开发投资额为9845亿元，同比下降14.5%，降幅较上年同期扩大11.5个百分点;新开工面积为7608万平方米，同比下降41.2%，降幅较上年同期扩大20.9个百分点。

办公楼开发投资额为4826亿元，同比下降11.3%，降幅较上年同期扩大5.2个百分点。新开工面积为2870万平方米，同比下降39.1%，降幅较上年同期扩大19.8个百分点。

全国300城商办用地推出面积为18652万平方米，同比下降21.8%;成交面积为13352万平方米，同比下降18.3%。成交楼面均价为2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢价率为4.3%，同比下降0.7个百分点。

按城市划分来看，1~11月份，一线城市商办用地推出及成交面积分别为635万平方米、592万平方米，同比分别下降25.2%、26.7%;二线城市商办用地推出及成交面积分别为5902万平方米、4391万平方米，同比分别下降20.7%、24.6%;三四线城市商办用地推出及成交面积分别为12115万平方米、8369万平方米，同比分别下降22.1%、13.8%。

中国商业地产行业发展趋势

目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。

在商业地产领域，港资房企的商业地产项目物业位于一二线城市的核心地段，产品定位高端商场，比如上海的恒隆广场、北京的三里屯太古里。内资房企中，万达是“规模之王”，其商业地产的收入和数目远高于同行。

新消费发展步入回调周期，受宏观经济下行与疫情影响，新消费市场后期表现与期待存在较大落差。一批曾经备受追捧的网红新消费品牌相继陷入困境，新消费投资由此也进入了理性回调周期，但长期来看新消费赛道基本面依然向好。

住宅+商业协同模式价值突显，继恒大暴雷事件之后，又一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。而与此形成对照的是，以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅+商业双轮驱动地产商，则在金融收缩背景下总体经营良好、表现稳健，旗下优质的商业不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在项目取得过程中商业的品牌效应更具竞争优势。随着REITs等国家金融、税收政策的不断完善，商业地产将更趋专业化发展。

随着数字化技术的不断发展，商业地产迎来数字化转型的浪潮，国内企业纷纷开始实现数字化转型，典型代表如，万达、恒大、碧桂园等龙头企业。同时，层出不穷的数字化技术为商业地产变革提供更多的可能性，提升运营效率、创新商业模式，推动行业发展等。

随着我国经济的不断发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级，新一线城市和二三线城市消费需求缺口更大，市场潜力更大，目前越来越多的商业地产企业已经开始布局，预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。