房地产行业再迎增量资金 不动产私募投资基金试点启动 房地产行业市场调研报告

2月20日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

据了解，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。

证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

中信证券表示，2023年是行业景气复苏的一年，其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢，企业投资信心伴随销售恢复的进程慢。

其分析称，这可能意味着政策支持持续性强，企业分化更为明显。四季度以来拿地较多，符合REITs收益率要求的存量资产较多，运营管理能力较强，看待股权再融资态度较为积极的企业，包括：华发股份、滨江集团、万科、越秀地产、华润置地等公司。

随着既有政策加快落实、增量举措持续出台，近段时间房地产市场预期明显好转。业内人士表示，房地产市场供给端和需求端利好正不断形成合力，产生共振效应，促进房地产与金融加快恢复正常循环，助推经济回稳向上。

政策激励下，房地产信用债发行主体明显多样化。”中指研究院企业事业部研究负责人表示，除央企、国企及已发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民营房企也新加入发行行列。此外，部分出险房企成功发行中期票据。

房地产行业市场调研

在消费经济重新焕发活力之际，房地产也重新迎来购买力需求释放的机会，年后提振房地产消费再加大力度。近期房市迎来降息潮，近20个城市下调房贷利率。

去年一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点;

二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同;二手住宅销售价格同比下降4.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

从房价上涨或下降的城市数量上看，11月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降的城市有51个，比上月减少7个;二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与上月相同。

据不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，首套房贷款利率基本都从此前的4.0%以上降到“3时代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈阳首套房贷利率最低3.9%，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。

2022年12月召开的中央经济工作会议指出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房地产行业将保持政策定力

根据党的二十大精神，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这为我国房地产市场实现平稳健康发展和完善住房保障体系指明了方向。

同时表明，我国在住房领域将保持政策定力，房地产市场将朝着进一步实现高质量发展，提高人民的居住生活品质的方向而努力。

据中研产业研究院《2023-2028年房地产行业风险投资态势及投融资策略指引报告》分析：

未来，我国将进一步健全“两个体系”，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系，这两者缺一不可。住房市场体系将紧跟市场需求，为购房者提供丰富的住房供给。

住房保障体系主要由政府保障和兜底。2021年，我国首次明确了国家层面的住房保障体系顶层设计，即国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

公租房主要面向收入低、住房条件差的城镇住房、收入困难家庭;保障性租赁住房重点在人口净流入的大城市解决新市民、青年人的住房问题，为他们提供小户型、低租金的租赁住房;

当通过保障性租赁住房解决阶段性的住房困难后，过了若干年有一定的积累和能力，但是仍难以负担市场上的商品住房时，政府安排共有产权住房，购房者与政府共有产权，就使得他们能以较低的价格购买共有产权住房。

租购并举意味着住房租赁将在解决住房问题中发挥更加重要的作用。长期以来，我国住房市场存在重购买轻租赁的情况。过去几年，住房租赁在解决居住问题方面的分量逐步加重。

当前，我国正在加快补齐住房租赁短板。在市场租赁住房需求的驱动下，相关政策的引领下，住房租赁有望发展得更加成熟完善。在此过程中，重在解决广大新市民青年人住房困难问题的保障性租赁住房将成为重点。保障性租赁住房是国家住房保障体系的重中之重。

“十四五”时期，40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

从中长期看，房地产行业仍有足够的支撑取得进一步发展，潜在的消费需求仍可以激发，城镇化进程中农村人口走向城市、城镇之间的人口迁徙仍将产生大量住房需求。

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