养老地产行业分析2023 养老地产发展现状及未来趋势

养老地产行业市场多大?养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐等多个行业。市场参与主体涵盖了地产开发商、保险机构、医疗机构，以及其他业务跨界企业。

根据养老地产运营主体的不同，可以分为国营机构、民营机构、公办民营、公助民办等类型;

根据养老地产服务的内容以及收费差异情况，可以可以划分为福利院、养老院、敬老院、疗养院、老年公寓、护理院等。福利院、敬老院和养老院一般为政府主导的非营利性公办机构，收费较低，市场供不应求，疗养院，老年公寓、护理院等则一般为民办盈利性机构，提供个性化服务项目，收费相对高昂。

目前养老地产主要的运营模式包括销售模式(本地销售模式、度假销售模式)、租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式(以房养老、押金或养老金返还等)。

据中研普华产业院研究报告《2022-2027年中国养老地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析

养老地产行业市场分析

近年来，随着中国人口老龄化的加剧，如何养老的问题越来越受到关注，一些房地产企业从中发现了新的商机，一时间养老地产成为了开发商关注的焦点，掀起了新一轮的“圈地”运动。同时，生活水平的不断提高也让许多人对养老有了更高品质的追求，如此看来，养老地产在未来势必会成为“兵家必争”之地。

养老地产发展现状

养老地产是老龄化时代所形成的特有的概念，它结合了养老和地产商业的概念，是一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。目前，我国养老地产总体还处于探索阶段，各方面机制都还没有健全完善起来，存在着很多的可开发利用空间。

现如今，国内对于老年住宅至今仍停留在传统的居家式养老、养老院、老年公寓等发展模式，这已经远不能满足老年人的需求。而中国养老产业尚处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的"双赢"。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

近年来，养老地产逐步成为了新的投资热点，提前步入老龄化的中国社会不得不面对日益突出的养老、医疗和劳动力等多方面的压力。因此，养老地产投资也被认为前景广阔、市场巨大，但是除了正常经营风险外，政策和法规的配套完善，也是投资人，包括打算购买养老公寓、设施和服务的普通大众应该高度关注的。

据相关数据统计显示，截止2021年，我国60岁及以上人口规模在2.67亿人左右，占总人口的18.9%，与第七次全国人口普查数据相比，老龄化人口数量及占比，上涨趋势明显。且据人社部指出，“十四五”期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化阶段，预计2025年我国60岁及以上人口将突破3亿，2033年将突破4亿，2053年将达到4.87亿的峰值。此外，据中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》指出，我国未来养老市场潜力巨大，预计2030年，我国养老产业规模将达到13万亿元。在此背景下，预计养老地产未来需求规模或将呈阶梯式增长。

按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，粗略估计将有上万亿元投入。但从供应角度看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式;服务及费用参差不齐，针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。养老地产的规模从2010年的近1万亿元，有望提升到2020年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。

虽然我国目前老年人多以“居家养老”这一传统模式为主，随着社会的发展，养老需求将进一步扩大，原有的传统养老模式已跟不上时代的步伐，养老地产行业面临着新的机遇和挑战，但可以肯定的是，这个尚未成熟的市场的发展前景是十分巨大的。

近年来，中国65岁及以上人口数量占比不断提升，据统计，截至2021年中国65岁及以上人口数量为2.01亿人，老年抚养比为21.1%。未来，随着老年人口的增多，将带动养老地产行业的加速发展。

总的来说，开发养老地产是具有挑战性的事业，与发达国家相比，我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，但是我们应该摆脱既定思维去创新，并在此基础上缓步前行!

养老地产发展现状及未来趋势

中国养老地产市场的“巨大蛋糕”在吸引众多资本加入的同时，也对房企的运营开发能力提出了种种考验。面对这一新事物，选择何种盈利模式是摆在开发商面前的首要问题。

长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

在经济增长乏力背景下，提振信心急需体量巨大的替代产业。大养老产业在供给和需求侧都有巨大提升空间。产业链的深度和广度能对经济持续发展提供有力支撑。

房地产业拉动了建筑、家装、家具、建材和金融，大养老产业则可以拉动养老地产、养老金融、医疗、保健、健康食品、养老文化产业、养老机构投资、住宅小区适老化改造等等，并且因为未来人工成本的提升，大养老产业的发展必定通过数智化手段，从而为前沿科技提供海量应用场景，比如机器人技术、区块链、大数据、人工智能。

据统计，2022年养老产业规模突破9万亿元，预计2025年实现12万亿元。

随着“需求升级+政策红利”，越来越多的资本企业把目光聚焦在养老地产这块“蛋糕”上，据不完全统计，百强房企中涉足养老产业领域的主流房企有48家，百强房企外涉足养老产业领域的主流房企有48家，且随着养老市场需求的持续释放以及更加完善的政策扶持，会吸引一波又一波的资本企业布局，行业竞争进一步加剧，预计未来趋势有望持续上升。

在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近百万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败、他们的经验教训，可能再也没有机会转化为他们下一次的成功了!企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢地锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求及前景。

养老地产研究报告对行业研究的内容和方法进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。报告如实地反映客观情况，一切叙述、说明、推断、引用恰如其分，文字、用词表达准确，概念表述科学化。报告对行业相关各种因素进行具体调查、研究、分析，洞察行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在，评估行业投资价值、效果效益程度，提出建设性意见建议，为行业投资决策者和企业经营者提供参考依据。

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