美国商业地产的雷有多大 2023国内一季度商业地产行业加速回暖

在经历过硅谷银行、第一共和银行等3家中型银行倒闭后，美国暴露出来的银行业问题真正解决了吗?

并没有!自2022年美联储强势升息开始，持续高利率的负面影响波及到众多美国区域性银行，也给美国中等规模的商业银行带来存款波动的危机。

然而，真正将美国银行业推向风险悬崖边缘的推手并非流动性缺乏所致，而是长期过度暴露的商业地产(CRE)贷款业务。

今年以来，由于新冠疫情催生的远程办公趋于常态化以及利率成本大幅上升，美国商业写字楼空置率和贷款违约率正在攀升，美国银行业正为剥离商业房地产贷款亏损所忙碌。据研究公司称，有关银行准备出售商业房地产贷款的消息比十年中的任何时候都多。

2023 年，包括纽约、旧金山和芝加哥在内的美国主要城市办公写字楼的空置率平均高达20%以上，城市办公楼使用率的下降不仅仅影响业主的租金收入。

还波及了附近商业服务行业的收入和城市地产税收入的下跌，并进一步导致办公楼地产估值的下跌，加之区域性银行因流动性危机带来的贷款减少，商业地产有可能面临着大量违约风险。

对此，美国财政部长耶伦上周警告称，银行业可能因商业地产估值走软而感到压力。

她确实认为商业地产方面会有问题，当然，自从人们对远程工作的态度和做法发生了如此巨大的变化以来，对办公空间的需求已经发生了变化，尤其是在利率上升的环境下。

伯克希尔-哈撒韦公司副董事长查理·芒格在接受媒体采访时也警告说，美国银行业已经“充斥”商业房地产不良贷款，银行已开始撤出商业房地产领域，银行账面上高达几万亿美元的商业房地产贷款可能带来令人痛苦的损失。

根据美联储公布的美国银行业存贷款公告，美国中小型商业银行持有的CRE贷款相对而言风险敞口较大。

在2021年以前，在美国低利率和房地产价格高涨的市场下，CRE拥有者大多采用只付利息的短期贷款，目的是在贷款到期之前获得重新贷款或将资产出售获利，同时偿付本金。

但是，自2022年美联储史诗级加息以来，CRE市场急转直下，一方面房贷利率远远超过6%，成本上升使得CRE业主重新贷款的代价大幅提高;

另一方面，大幅下跌的地产估值更是雪上加霜，令这些资产拥有者面临进退两难的境地。

因此，发放CRE贷款的美国区域性商业银行，被迫面临日益增长的CRE贷款违约的风险。

目前，在经历了多年的低利率和高估值之后，由于向远程办公的转变，商业地产行业正处于痛苦调整期，以适应更高的借贷成本和更低的入住率。一些业主放弃了持有的房产，而不是为贷款进行再融资。

摩根大通银行在4月份的一份研究报告中预测，在未来10年里，美国办公楼贷款商业地产抵押证券(CMBS)违约率可能高达20%。

到2025底以前，美国约有总额1.5 万亿美元的CRE贷款将到期。在美国投资者面临高利息的再贷款和打折出售资产的双重艰难选择的同时，美国区域性银行业正在面临CRE贷款账目减持的黑色风暴。

疫情政策优化之后，北京写字楼市场租户问询量以及带看量均呈现显著回升的态势，但企业在不确定的经营环境和租赁市场环境下，推迟租赁决策，整体需求和市场信心仍在缓慢恢复。

2023一季度商业地产行业加速回暖

2023年一季度，北京写字楼全市新租面积环比下降21%。在新租交易中，近7成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或者邻近区域的迁移为主。此外，租户扩租仍然较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均扩租面积环比从1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，达到了29%。目前，金融企业仍是将CBD、金融街、东二环作为主要的选址地。TMT行业的需求则紧随其后，其中，软件开发和平台互联网等细分领域的租户在市场下行周期中抓住此轮机会进行品质升级。

医药及生命科学行业写字楼升级的需求也在增加。而能源化工、基础设施建设及水电类国有企业扩租和搬迁活动也较为活跃，新租占比明显提升。

仓储物流市场投资情况报告

其中仓储物流和物业投资两大板块复苏明显，热度上升较快。其中，顺义空港、大兴京南等仓储物流市场净吸纳量和租金均出现增长。

至于物业投资市场，资本持续收购不动产，REITs的火热使得一季度北京物业投资出现多笔交易。

与写字楼市场不同，在消费回暖及产能增加的同步影响下，北京仓储物流市场租赁活力则是稳步增强。

世邦魏理仕发布的报告显示，2023年一季度，密云第一个高标仓储项目交付，为整个仓储物流市场带来了6.9万平米的新增面积。

此外，仓储物流出现了多笔与产业相关的面积成交，涉及到汽配、医药以及其他制造业等，季度内净吸纳量达到8.7万平米，使得空置率环比回落了0.8个百分点，下降至15.6%。

数据显示，未来6个月，北京顺义及大兴京南等子市场将合计迎来18.8万平米的新增供应。此外，2023年一季度，北京物流用地的总出让量已经远远超过2022年全年，且全部落地在平谷马坊区域。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部负责人李虹认为，后续仓储物流充沛的新增供应量将会有效缓解北京市长期供应不足的市场状态。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

受益于REITs的不断扩容，2023年一季度，北京大宗交易市场出现了多笔成交，且集中在物业投资领域。

数据显示，2023年一季度，北京物业投资市场一共有7笔交易，金额达到51.9亿元。尽管交易额环比下降67.1%，但仍然较2022年同期上涨168.1%。

不过，目前仅有2笔交易进账，且地产基金贡献了57%的交易额。其中，钟情于北京商业地产的凯德投资旗下的单一人民币基金CCOP以28.1亿元的价格将东四环CBD商圈的综合体项目苏宁生活广场纳入囊中，该笔项目也是季度内单笔金额最高的成交。

此外，险资也在持续加码不动产。2023年一季度，平安人寿收购弘毅投资位于北京和上海的产业园资产包，其包含北京海淀的一栋写字楼和一个园区办公项目。

而REITs的不断扩容也使得以长租公寓为代表的新基建资产交易数量明显增加，丰台区域则是连续两个季度录得以长租公寓为目的项目交易。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩认为，北京各类大宗资产的稀缺性和对投资者的吸引力支撑资本化率保持平稳。

本季度国家发布REITs底层资产扩容、扩募、下调申请门槛等多项政策，有助于吸引更多优质资产选择REITs作为退出通道，推升相关类别不动产的投资热度并加速交易落地。

一季度市场呈现企稳回升势头

在各项政策的大力支持下，上海步入了经济恢复的快速通道，商业地产市场正持续升温。

写字楼市场方面，“一季度带看量和问询量显著增加，但租赁成交相对缓慢，市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。”

4月11日，仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东介绍，在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。

在零售物业方面，2023年一季度上海购物中心的客流量大幅回升，其中餐饮业态表现突出。仲量联行上海零售地产部总监黄臻表示，“餐饮业的复苏带给一部分高级餐厅和烘焙连锁店扩张信心，但与此同时，品牌对于门店选址也更加看重。”

一季度，上海首店经济实现新突破。戴德梁行统计，2022年，上海新设首店1073家，新增规模继续领跑全国，其中餐饮业是绝对主力新增747家，较2021年同比增长15.6%。

而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐饮、零售业首店达到113家、52家，占比62%、29%;娱乐业首店9家，服务业首店7家，合计占比达9%，较去年全年水平小幅提升。特色商业街区已经成为首店在上海的重要载体。

退税额则展示了上海对国际消费者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒体发布会上透露，2023年第一季度上海退税消费“全国第一”。

该行统计，今年1—2月，境外人士在沪退税消费达1.1亿元，同比上升560.48%，平均客单价达21.42万元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，国门的重新开放和疫情防控的取消，也带动了旅游人次和酒店业绩的双重正向效应。

仲量联行统计，上海2月份接待了176,700名国际游客，比去年同期增长了26.3%;入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%，同时日均房价也增长了2.3%至937元。

与疫情前的2019年同期对比，2023年1—2月的每间可出租客房收入已恢复至82%，其中入住率已恢复至86%，日均房价已恢复至95%。

而市场的回暖也反映在了大宗交易的增长上。据仲量联行统计，今年一季度，上海大宗交易共有13单，总成交量达到247.6亿元，同比微增，延续了2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

大宗交易投资者“返场”

基于第一季度上海商业地产的市场表现，戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九指出，2023年开年无论是政府、开发商还是消费者对零售市场都充满信心。

在促进大消费的政策下，上海作为国际消费中心城市正在迅速带动长三角及全国的零售市场加速回暖。

陈云九表示，展望未来，退税消费及首店开店率取得“全国双第一”，预示着上海作为国际消费中心城市的目标已取得显著的效果，更预示着未来上海对于国际消费者的吸引力大大增加。

同时国内外品牌方对于上海零售市场信心有增无减。3月底上海虹桥机场国际、港澳台航线复航，上海国际邮轮母港恢复常态化运营按下“重启键”，也预示着未来上海将接纳来自全世界的消费者。

“最近写字楼市场上有很多人问询，整体带看量也很大。”朱熙东表示，这其中包括了外资、内资、民营等企业，涵盖新赛道、传统赛道等各个行业。

《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。