住建部发声 释放房地产政策信号 养老生态园行业市场前瞻分析

6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。

倪虹指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

住建部：探索建立房屋养老金制度

倪虹指出，住房城乡建设事业直接连着人民群众的利益和福祉，是促进高质量发展、创造高品质生活的重要基础和支撑，拥有庞大的市场规模，丰富的数据、现金流等要素资源和广泛的应用场景。

做好住房城乡建设工作离不开金融机构的支持，要坚持以人民为中心的发展思想，进一步拓宽住房城乡建设领域与金融机构的合作，让金融创新、产品创新、科技创新深度融合起来，不断满足人民群众对美好生活的需要。

倪虹强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。

房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

倪虹肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作，希望中国银行进一步加大工作力度，为促进房地产市场平稳健康发展、维护社会大局稳定作出更多贡献。

倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、韧性、智慧城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。

要深化国际交流与合作，助力建筑企业“走出去”，打造中国建造升级版。希望中国银行走在前列，与住房城乡建设领域开展更加深入广泛的合作。

房屋养老金是什么?钱从哪来?

“从此次住建部与中国银行的交流看，或表明房屋养老金制度建设及试点有望加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

中原地产首席分析师张大伟表示，房屋养老金可以视作公共维修基金的升级版，规定主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。

随着房地产市场的发展，越来越多的房屋出现老旧后维护的难题，制定房屋养老金制度有利于提高房屋使用年限，提高居住舒适度。

事实上，最近几年“建立房屋养老金制度”在多个场合被屡次提及。如2022年5月份，住建部在部署开展全国自建房安全专项整治时提出，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

当年同月，国务院办公厅印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》中再次强调，要完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

此外，今年5月份，住建部相关负责人赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，我国有500亿平方米住宅，其中大约300亿平方米是上世纪建设的，质量问题、维护的问题开始显现，但同时很多小区物业维修基金不足，需要资金进一步支持。

未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适体验，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。

房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。因此，此次住建部与中国银行交流推进“房屋养老金制度”，也是为了更好地防范房地产金融风险。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，目前业内关于房屋养老金的资金来源等问题，尚待讨论。

比如，有建议主要是从土地出让收入(地价款)或净收益(出让收入减去出让成本)中提取一定比例，也有建议可由公共账户和个人账户组成。

而在本次住建部与中国银行的交流时再次提出探索建立房屋养老金制度，或也传递出未来可能会由政银合作的方式，探索房屋养老金制度的推进实施。

养老生态园市场需求如何?国家统计局数据显示，2021年，中国60岁以上人口占比达18.9%，65岁以上人口占比超14%，这意味着中国正式步入深度老龄化社会。

由于少子化、寿命延长和人口迁移等因素，中国老龄化进程将继续加快且难以逆转，预计到2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比超30%，中国将进入重度老龄化阶段。

庞大的老龄群体带来的养老需求日渐旺盛，但结合我国提出的 "9073" 养老模式结构，当前我国养老格局尚不够完善，目前我国居家养老占市场份额 96%，社区养老占 3%，机构养老占 1%，养老市场还无法完全满足我国老年人养老需求。

国家卫生健康委等15部门联合印发《“十四五”健康老龄化规划》。《规划》提出，到2025年，老年健康服务资源配置更加合理，综合连续、覆盖城乡的老年健康服务体系基本建立，老年健康保障制度更加健全，老年健康服务行业生活的社会环境更加友善，老年人健康需求得到更好满足，老年人健康水平不断提升，健康预期寿命不断延长。

2023年政府工作报告提出，积极应对人口老龄化，发展社区和居家养老服务，切实推动老龄事业和养老产业发展。

随着老年人口逐渐增加，仅依靠政府性养老事业已难以支撑，国家推出系列政策从税费、用房、水电成本等多方面提供支持，推动符合老人需求的商业养老服务发展，共同保证老年人晚年生活。

养老生态园是以希望独立生活的老人以及服务于老人的其他产业的聚集而形成的聚集地。强调的是老年生活，包括了更多精神层面的需求。特别注重空气质量、自然资源、人文环境、生活休闲配套，当然针对老人的医、护配套也是重点。

养老生态园包括各种医疗和养老服务，例如医疗服务、养老院、医疗旅游业、康养社区等。这些服务可以让人们得到医疗、护理和精神心理支持等方面的需求，同时也可以提高老年人的健康水平、改善生活质量。

养老生态园行业发展分析

《健康中国2030》规划纲要指出，积极推进健康、养老、旅游、互联网、健身休闲、食品等融合发展，催生健康新产业、新业态、新模式。

适合建立和发展杨康镇的地区一般都具有良好的生态环境和气候条件，这是实现健康生活的重要基础条件。在此基础上，根据当地不同的资源和老年生态园的市场需求特点，养老生态园产业可以发展成为一个整合不同产业体系的健康城镇。

据中研产业研究院《2022-2027年中国养老生态园行业市场前瞻分析及投资规划研究报告》分析：

养老生态园计划将园区内的自然风光、人文景观、休闲旅游、教育资源、医疗体系和养生养老资源进行综合打造，以养生养老高端住宅为依托，以提供度假酒店、老年大学、养生疗养会议中心、观光农业和体验农业、医疗服务配套、休闲度假和生态旅游、苏区红色旅游为发展重点，建设成为集养老、养生、休闲、度假、商务、旅游于一体的养生养老旅游综合体。

养老产业是指为满足老年人的特殊生活需求，提供相关商品生产和生活服务的专门行业，包括符合老年人特点的居住场所和生活环境，以及家政、保健、娱乐等一体化的专业服务。养老产业覆盖面宽、产业链长，具有很强的经济性和鲜明的社会性。

《国务院关于印发“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》强调要大力发展银发经济，规划布局一批银发经济重点发展区域。

在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等区域，规划布局10个左右高水平的银发经济产业园区。支持北京、天津、上海、海南、重庆在开展服务业扩大开放综合试点中推进国际性、跨区域合作。

国家统计局发布的12大养老产业分类，2021年各类企业加快康养战略布局与资本介入，重点围绕养老照护服务、老年医疗卫生服务、养老科技与智慧养老服务、养老金融服务、养老教育培训和人力资源服务等产业领域。

企业聚焦社区居家养老、机构养老、综合养老、旅居养老、医护产业、支持与辅助产业等投资类型快速发展。

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