碧桂园上半年预亏450至550亿 碧桂园已筹备债务重整 房企投资融资现状

碧桂园上半年预亏450至550亿 碧桂园提出四大自救措施

碧桂园在港交所公告，预期上半年度净亏损约人民币450亿元至550亿元。预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加;以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

公告称，千方百计开展自救。一是竭尽全力保障公司现金流安全;二是最大限度削减支出;三是董事会主席兼控股股东杨惠妍女士(「控股股东」)大力度支持，上市至今控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。四是全力做好保交付、保信用工作。

碧桂园已筹备债务重整

碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序，该公司已聘请中金为财务顾问，主导重整事宜。目前，碧桂园名下并没有债务公开违约，仅有两笔美元债的票息支付处于30日的宽限期内，但从9月起至2024年初，公司将面临多笔债务集中到期的兑付压力，总金额大约100多亿。

此前，碧桂园坚持保信用，2020-2022年，该公司筹资活动中的现金流三年净流出，合计净减少有息债务接近1000亿。

当前，中国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。随着经济复苏，整体需求有望从二季度开始触底反弹，然后逐步趋稳，不过，改善幅度还需观察后续政策力度。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》显示：

展望2023年，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。

城镇化的速率在放缓，80%左右的城镇化水平未必会达到。数据显示，2022年，我国城镇化率为65.22%，比上年末仅提高0.50个百分点，提升幅度较此前年份明显下降。可能的原因是，乡村振兴战略成效初显，乡村留住了原本计划流入城镇的人口，并吸引在外打工者返乡发展。乡村振兴战略的实施，推动了城乡之间的功能互补，提振了乡村经济的活力。

从近期各省市公布的人口数据来看，一线城市及天津人口全部负增长，其中上海2022年人口减少达13.5万人。二线城市中，被称为“新一线”的城市，基本都出现人口增幅断崖式下降。城镇化放缓，客观上会减少人口流动，进而熨平住房需求的增长曲线。人口的净流出导致房地产的供需关系发生变化，对于房价，尤其是一二线城市的房价，会产生较大的影响。

2023博鳌房地产论坛上，纵横百富创始人兼CEO赖国强表示，当前客户不是没有房住，而是没有合适的房住，对于中介行业从业者而言，更应该从客户端出发，推荐合适的房源。

房地产本身应该追求长期稳定，随着经济的大环境改变，房地产要理性回归到现实情况，往后的10年、20年、30年，开发已经不是主流了，房地产企业需要更综合的经营能力，盘活不同类型的资产。“未来的房地产市场将更加稳定，注重长期价值的追求，同时也需要关注存量资产的盘活发展。”对于实体经济如何在资本市场抓住机会，赖国强表示，投资应该看政策风向，这是一个大前提。

房企投资融资现状

我国房地产市场供求关系发生的重大变化，在很大程度上就是“房住不炒”的产物。7月24日召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近期的市场消息显示，监管层召集包括多家民营房企在内的企业开会，在听取企业希望进一步拓宽债券融资渠道等诉求的同时，也表示将继续加大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)服务民营企业力度，加快债券市场创新，满足民营企业多元化融资需求。

但截至目前，房企的融资仍未出现明显好转。据中指研究院监测，7月房地产企业非银融资总额为771.2 亿元，同比下降2.5%;前7个月的非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。其中，房地产行业信用债融资2855.9亿元，同比仍下降5.8%。有业内人士表示，债券在二级市场大幅折价成交的背景下，纯市场化的民企地产债一级发行十分困难。当下多数成功发行了债券的民营房企，往往需要来自中债增的担保才能完成，例如近期的新城、碧桂园、新湖中宝、中骏等。

从纯市场的角度来看，现阶段金融机构并没有从一级市场上购买房企新发债券的动力。通常情况下，债券的投资风险相对较低，二级市场上的价格波动较小，为银行、基金公司等机构投资者青睐。在中债增提供如此强力担保的情况下，金融机构对房企债券的认可度得到了提高，如“22美的置业MTN003”全场倍数1.97倍，“23新湖中宝MTN001”的认购倍数为1.86倍，“23新城控股MTN001”的认购倍数也达到了1.33倍。

《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》同时揭示了房地产投资市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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