房地产行业市场调研 多地房地产政策迎来调整优化

日前，重庆市市长胡衡华在推动城市建设和房地产发展工作专题会议上强调，要紧盯“金九银十”，研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，相关政策能出尽出、应出早出。22日，黑龙江省大庆市委书记李世峰在听取全市城市建设和房地产开发等相关工作汇报后强调，要以更实举措助力房地产业平稳健康发展，吃透中央精神，坚持分类施策、多管齐下，前瞻性建设小区周边基础设施和公共服务设施，优化土地、金融、公积金等一揽子政策组合，以有为政府带动有效市场。

包括公积金在内的更多实质性政策相继落地。西安住房公积金管理中心表示，将恢复办理在西安市购买自住住房的关中平原城市群成员城市(宝鸡、咸阳、铜川、杨凌、运城、临汾、天水、平凉、庆阳市)和观察员城市(延安、三门峡)住房公积金缴存职工住房公积金贷款业务，以上城市住房公积金缴存职工与西安本地缴存职工享有同等贷款权益。

哈尔滨方面则开展了“商转公”业务。为有效缓解贷款职工还款压力，减少缴存职工家庭购买自住住房贷款的利息支出，哈尔滨住房公积金中心与16家银行签订合作协议进行“商转公”。其中，中行、农行等9家银行可直接办理顺位抵押“商转公”业务。

如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。重点分析了我国房地产行业将面临的机遇与挑战，对房地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

继民营房企接连爆雷后，央企地产也险些“金身告破”，可以说市场信心已经快消耗殆尽。中国房地产行业正在上演“生死时速”。一方面政府有关部门要出台诸如降低按揭贷款利率、降低交易税费等更有力的政策，另一方面房企更要通过切实降价让利于购房人，才能真正通过市场化销售带动存量的出清，促进行业进入良性循环模式。同时，如果有关部门能帮助解决相关人员的失业问题，也能为房地产行业整个产业链条全面出清、供需再平衡提供有力支持。

随着此前被房地产融资“三支箭”重点支持的优质房企，近期却连续爆发违约事件，我国房地产行业似乎又进入至暗时刻。

厦门二套房贷利率下限从LPR+80基点调整为LPR+60基点。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，房贷利率下降结合新一轮的降首付、认房不认贷、减税、补贴等住房政策，将全面降低购房成本，有助于提振市场预期，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。

此外，存量房贷利率调整也在路上。根据最新公布的LPR，1年期LPR较上月下调10个基点，5年期以上LPR却未能如预期调整，选择“按兵不动”，这被市场认为是在给即将进行的存量房贷调整预留空间。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，房价调整压力大的城市或将通过下调加点数来降低房贷利率。

海通国际分析师梁中华表示，存量房贷利率调降仍有较大的调整空间，一方面能大大降低购房者的还款压力，另一方面能够从源头遏制购房者提前还贷的行为。

“短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，‘一区一策’、结合生育政策等或是重要方向，针对改善性住房需求的信贷政策也有望加力。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

继民营房企接连爆雷后，央企地产也险些“金身告破”，可以说市场信心已经快消耗殆尽。无独有偶。国家统计局数据显示，2023年7月，房地产开发景气指数为93.78，为多年来低位;2023年1-7月，无论是全国房地产开发投资资金、房地产开发企业到位资金还是商品房销售面积、商品房销售额，跌幅相比2023年1-6月均持续扩大;根据克而瑞报告显示，2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低，同时单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大;2023年7月末，商品房待售面积6.46亿平方米，同比增长17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，环比下降37.7%。无论是房地产开发资金投入、市场销售金额还是拿地资金投入，其跌幅均在进一步扩大，而待售面积却不断攀升，意味着房企和购房人都在黑暗中继续煎熬，也等待着黎明的曙光。

与此同时，根据央行发布金融统计数据报告，2023年7月末，广义货币(M2)余额285.4万亿元，同比增长10.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点;2023年7月份人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。无论是M2增速还是人民币贷款增量均大幅低于预期，说明过去作为资金主要“蓄水池”的房地产行业已经充分饱和，再也无法吸纳大规模资金入场。

我国房地产市场中，商品房占到80%，这在全世界是绝无仅有的，将来的市场结构会改变。“显然现在大大小小的开发商会进行新的调整、洗牌，叫惊雷滚滚还是叫乌云密布，怎么形容都不为过。行业还会存在，但是企业的调整会非常非常大。

房地产作为中国经济支柱产业是不会改变的。“企业起起落落很正常”。香港的地产商在经历了多个高低房地产周期后，积累了宝贵的经验，特别是在资产负债管理和战略调整方面。

业内人士指出，不论是香港的新鸿基、瑞安还是恒隆，公司的资产负债和内地地产商相比都非常低，就算是和美国其他一些发达国家比，公司负债率也是比较低的。并且，地产开发是非常慢的，不高速运转，一步一个脚在那开发，水平非常高。

“从目前楼市整体放松的环境来看，各地的购房补贴大都属于各地调控放松‘组合拳’的组成部分。”58安居客研究院院长张波此前曾评价购房补贴政策称：政策单一对市场释放的效力相对有限，需要和其他调控放松政策形成合力，会对市场形成一定影响力。

随着近期官方对优化调整房地产政策的接连表态，新一轮稳楼市暖风再起，分析普遍认为当下“政策底”再度夯实的信号明显。但在供求关系发生重大变化的过程中，对政策宽松边界和趋势的判断显得尤为重要。调整探索的尝试里，不少城市首先给出了相对稳妥的鼓励方式——购房补贴。

房地产行业市场前景分析

继中央定调要“适时调整优化房地产政策”后，各地政策变化备受关注。对此，业内人士认为，7月以来，中央及各部委密集释放积极信号，一定程度带动房地产市场预期和信心修复，政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，住建部强调要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，但具体政策落地及市场显效均需时间，当前居民置业意愿仍偏低，全国房地产市场活跃度继续下行。

展望后市，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前住建部提出降低首套房首付比例和利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等，预计后续会有更多热点城市降低首付比例并调整优化二套住房购房政策。热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。

陈文静也认为，一线城市楼市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等。楼市政策需要协同优化，尽快落地，从而促进楼市预期实质修复。

8月以来，房地产市场低迷态势并未改变，根据中指研究院数据，8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较上年8月同期下降29.3%，市场继续低位调整。陈文静指出，中央及主管部门发声后，合肥、郑州、杭州等城市优化楼市政策，短期来看，预计将有更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。

房地产业作为国民经济的支柱产业，金融相关支持备受关注。8月20日，央行官网发布消息称，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会于8月18日联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。其中提到，调整优化房地产信贷政策，继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

比如，近年来，随着人口老龄化加剧，健康问题不断被重视，投入养老养护领域占比增加。平台数据显示旗下大健康品类销量同比增长40%，由此可见，国人对健康不断的重视度，其中火热的男友养护科技增幅更是达到120%。拥有创新优势的“君 臻强”随之崭露头角，也是侧面命中了大人们心中的小秘密。

在业内人士看来，本轮危机的实质是房地产行业过分杠杆化。无论购房人首付比例，房企拿地、施工和销售等环节的实际出资比例，商品房预售许可制度下行业杠杆化浪潮，还是金融机构对于房企、买房人信用扩张不断放松管制，基于市场参与各方利益均可以得到平衡与满足的前提下，都在推动房地产行业高杠杆行为的放大。同时，由于过去若干年房地产行业规模一路高歌猛进，房价不断上涨，行业上行趋势很好地掩盖了市场和信用风险，也助推了加杠杆操作。但如今房地产行业下行趋势确立，房价不再是只涨不跌，因此当务之急是尽可能对房地产行业去高杠杆化，无论是房企、购房人还是房地产行业产业链上有关企业，绝不能逆势加杠杆，将危机和风险转嫁到第三方机构，而是均需要同步化、渐进式降低杠杆比例，通过市场化方式实现去杠杆化进程，实现房地产行业过量供给逐步出清。

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“房地产市场企稳回升的基本思路是不变的。”业内人士表示，近期人民银行的会议均反映出对房地产的大力支持。种种政策都是吻合导向的，报告与这些政策总体基调是一致的，也有助于进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

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