2023年土地开发行业市场机遇分析

2021年4月，习近平总书记视察广西，赋予桂林打造世界级旅游城市的新使命。这是习近平总书记在新发展阶段为桂林指明的高质量发展之路。桂林市坚决贯彻落实习近平总书记重要指示精神，全力推进打造世界级旅游城市，聚焦破解旅游转型升级过程中面临的旅游用地供需矛盾突出、分类管理困难、基准地价过高等问题，持续深化旅游产业用地改革，在全国率先建立旅游产业用地分类管理体系、基准地价体系，创新符合旅游产业发展需求的土地利用与管理制度，从根本上破解旅游产业发展用地瓶颈难题，有力促进旅游业转型升级发展。

结合实施“多规合一”改革，融合土地利用总体规划、城镇建设总体规划、漓江风景名胜区保护规划、旅游发展总体规划，编制“多规合一”的全市重点旅游片区发展规划，明确桂林全域重点旅游片区范围、发展方向、用地规模与布局，与旅游片区发展规划相衔接，统筹布局旅游发展项目，为全市旅游产业发展留足用地空间。出台旅游产业用地项目规划修改与调整办法，建立土地利用总体规划定期评估、适时修改机制，统筹土地利用总体规划和旅游产业项目发展需求，适时动态调整旅游片区规划，全力保障旅游项目用地需求。

如果你想了解土地开发行业的环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年中国土地开发行业市场深度调研及投资策略预测报告》。重点分析了我国土地开发行业将面临的机遇与挑战，对土地开发行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

创新旅游用地分类管理机制。根据旅游项目占地面积大、实际用地类型多的特点，创建以土地利用现状分类为基础、与城市规划分类体系充分衔接的旅游用地分类体系。将旅游用地划分为建设用地、非建设用地2个一级地类，旅游设施用地、旅游地产用地、旅游景观和生态用地3个二级地类，以及8个三级地类、24个四级地类，按实际地类实施分类管理，旅游项目规划范围内未改变农用地用途和功能、未固化地面、未破坏耕作层的生态景观用地等不办理农用地转用手续，不占用项目建设用地指标，有效破解建设用地指标制约旅游项目落地的难题。在全国率先实施旅游产业用地基准地价改革，制定出台旅游产业用地基准地价体系，将桂林中心城区定为6个等级，临桂区及11县分1—4个不同等级，统一制定不同等级类型旅游产业用地基准价格，差别供应旅游用地。

中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%，全年供应与成交规模均处近十年同期最低水平。除供求规模外，2022年全国主要城市住宅用地出让金、溢价率等数据也出现明显收窄。得益于土地供应质量提升，2022年全国主要城市住宅用地成交楼面均价则出现小幅上涨。2022年，全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点;住宅用地出让金为33730.34亿元，同比下降31.03%;成交楼面均价则为5440元/平方米，同比上涨0.08%。

当前，深圳正处在“高位过坎”、迈入高质量发展阶段的关键时期，城市发展步入了深度城市化进程。近期召开的市委六届十次全会，对率先建设社会主义现代化先行区的目标任务进行了全面部署。站在新的历史起点上，深圳如何精耕细作，在特区这片热土上种出更有质量的“高产田”?

据市规划国土委有关负责人介绍，深圳将紧密结合深圳存量用地开发实际，找准新时代土地资源利用与保护的目标定位，突出减量增长、结构调整、节约集约和存量利用，加快建立深度城市化地区空间治理新模式，为全国土总规修编和土地管理作出示范。

土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，将盘活存量资产与扩大有效投资工作进行挂钩，明确要重点盘活存量土地资源。在新时代高质量发展命题之下，城市发展已从“增量时代”到“存量时代”，推进闲置低效用地处置，向存量要空间要效益，是走内涵式发展、推进节约集约用地的必由之路。

1.5级土地开发模式契合城市发展要求及市场需求。目前，深圳、东莞、青岛、长沙等城市相继开展了1.5级土地开发模式的探索和创新实践。如长沙马栏山量体裁衣，首试1.5级土地开发模式，2.8万平方米马栏山创智园项目占地50亩，共6栋单体建筑，采用装配式建筑，年产值超过15亿元，税收超过1.5亿元，实现多方共赢。未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。

土地开发行业市场机遇分析

多方数据显示，2022年全国主要城市住宅用地供应与成交规模较上一年均有明显下降，均创下近十年同期最低水平;同时各能级城市土地市场热度持续分化，各能级城市中，二线城市土地出让金占比创下近五年最低水平。从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

具体说来，通过深挖广拓存量空间，着力解决空间从哪来的问题;通过健全土地供应体系，着力解决土地怎么给的问题;通过精准高效配置土地资源，着力解决土地给谁用的问题。通过对这些问题的解决，深化土地挖潜、配置、利用、监管等全链条、全流程改革，构建可持续的土地管理体系。

为保障重大产业项目落地，还将通过制定完善土地供给政策，加强对先进制造业、创新型企业等用地保障。比如，目前正加快推进华星光电新型显示、沃特玛新能源动力电池、亚太高通量宽带通信系统等重大项目建设，建成投产中芯国际12英寸生产线、开沃新能源汽车等项目，全年安排重大项目投资1683亿元、增长18%。

本报告对国际、国内土地开发行业市场发展状况、关联行业发展状况、行业竞争状况、优势企业发展状况、消费现状以及行业营销进行了深入的分析，在总结中国土地开发行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国土地开发行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2022-2027年中国土地开发行业市场深度调研及投资策略预测报告》。