旅游开发力度和推进程度取决于地产经济周期 旅游地产行业市场分析

旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

我国旅游地产产业分析

旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻郊区。旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

1月7日，据文化和旅游部官网消息，1月3日至4日，2024年全国文化和旅游厅局长会议在京召开。会议强调，要释放政策红利，延续旅游业恢复发展、高质量发展良好态势。

会议强调，要立足提升效能，推动城乡公共文化服务体系一体建设、高效运转。要坚持守正创新，深化考古发掘研究和文物保护利用。要提升传承水平，做好非物质文化遗产系统性保护。要着力提质增效，以创新、融合培育文化产业发展新动能。

2023年，对于我国未来旅游发展来说，是一个不寻常的年份。之所以不寻常，不仅是这一年旅游领域出现不同以往的旅游新现象，也不仅是旅游成为经济弱周期的重要增长极，而是表现为旅游成为未来经济发展、消费释放的关键力量。种种现象表明，疫情后的2023年，是我国旅游新发展的元年，是我国旅游高质量的新起点。因此，认识我国旅游新发展的元年、我国旅游高质量的新起点，研究我国旅游未来发展的基本走向，对于我国旅游更可持续、更高质量和更有效率的发展具有重要意义。

无论从需求侧，还是从供给侧，旅游都是社会经济发展的产物，是社会经济发展到一定阶段的经济现象。从需求侧来说，旅游是工业化和城市化兴起，人们基本消费得以满足后，所形成的一种消费方式和生活方式;从供给侧来说，旅游供给虽然依赖于自然和人文资源条件，但受到涉旅经济形态和产业门类多的基本经济特点影响，旅游产业和旅游空间的形成，需要社会经济基础的支撑，取决于相关经济产业特别是第三产业的发展状态。

据中研产业研究院《2024-2029年旅游地产产业现状及未来发展趋势分析报告》分析：

在我国工业化和城市化发展进程中，旅游产业和旅游空间的形成通常是借助地产+旅游的开发模式来推进。这种模式将工业化所需要的地产经济与城市化所需要的旅游经济结合起来，将资源、文化、旅游和商业等元素和业态有机融合一起，充分发挥地产经济的短波效益与旅游经济的长波效益，实现两种经济的共赢。可以说，我国大多数的旅游项目开发、旅游目的地建设都是通过这种模式完成的。

地产+旅游的开发模式依赖于地产，旅游开发力度和推进程度取决于地产经济周期。在地产经济强周期阶段，无论旅游项目是否有投资回报，也无论旅游目的地是否有足够市场容量，只要地产有足够的投资收益并能抵消旅游投入，或者通过旅游项目开发和旅游目的地建设产生更多的地产溢价收益，开发商会不遗余力进行旅游项目开发和旅游目的地建设。所以，在地产经济强周期的2009年至2019年10年时间里，我国的旅游供给在这种模式推动下，形成较大规模的增长，大大推进了我国旅游项目开发和旅游目的地建设。

然而，从2020年起，我国的地产经济步入弱周期，地产+旅游的旅游开发模式和投资模式，是否还能继续带动旅游项目开发和旅游目的地建设，是值得思考的事了。2023年，为了推动旅游项目开发和旅游目的地建设，各地纷纷举办不同形式的旅游招商大会或旅游论坛，制定各种优惠政策，鼓励投资商与地方签约旅游投资意向，但成效并不显著。以地产业务为主体的旅游投资商形成了投资的集体沉默，可以参加招商活动，也可以签约投资意向，然而，要投入真金白银另当别论。这些现象说明以地产+旅游的开发模式，已不是旅游新发展阶段的最优模式。为推动我国旅游供给可持续发展，当务之急是要选择更符合旅游经济生态、更有效率、更可持续的旅游开发模式。令人可喜的是，旅游融合的加速，为寻求新的旅游开发模式创造了条件。

2020年以来，以文化与旅游融合为主线的多种旅游融合正在加速进行，文旅融合、体旅融合、交旅融合成为主流，通过融合不仅形成了新产品、新业态、新玩法和新场景，极大地丰富了我国的旅游供给，同时，通过旅游融合也形成新的旅游空间形态、新的旅游商业业态，扩大了旅游的产业门类，提升了我国旅游经济的综合实力。

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