北京宣布 这区调整双限购政策 商品房行业市场现状分析报告

北京市住建委和通州区政府6日发布通知，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。

具体来看——

第一类京籍无房家庭，相比之前没有变化，仍然可以在通州区购买1套商品住房。

第二类已有1套住房、户籍在通州区的京籍家庭，此次调整后，不再受落户3年及以上的时间限制，只要符合本市限购政策，就可以在通州区再购买1套商品住房。

第三类在本市已有1套房、户口不在通州区但在通州区工作的京籍家庭，此次调整后，不再需要社保或纳税满3年，只要劳动关系在通州区，就可以再购买1套商品住房。

第四类在本市无房的非京籍家庭，此次调整后，也取消了近3年在通州区连续缴纳社保或个税的限制，只要是劳动关系在通州区，符合北京限购政策，就可以在通州区买1套商品住房。

换句话说，此次优化调整后，在通州区落户或就业的家庭，如果需要购买通州区商品住房，符合全市的整体限购政策即可，不再受到“双限”的制约。这样，参与到城市副中心建设和运行的服务保障的家庭，其合理住房需求将得到更好保障，从而共享城市副中心发展的成果。

为抑制投资投机性炒房，2015年8月，《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》出台。通知要求，只有无房的京籍家庭;已有1套住房、但在通州落户3年及以上的京籍家庭;

已有1套住房、近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭;以及在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭这4类家庭，才能在通州购买商品住房。由于这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施，被业内称为“史上最严厉限购”。

近9年，从全市看，房地产市场已进入平稳健康发展阶段，从通州看，一座先规划后建设的千年之城已拔地而起，行政办公区一期、二期相继建成。

随着企事业单位搬迁通州，通州常住人口增加。数据显示，2015年，通州区的常住人口为137.8万人，到了2020年全国人口普查时，通州区常住人口就达到了184万人。

相关负责人表示，为更好地促进职住平衡，更好满足在通州区域就业人口的合理住房需求，此次对限购政策进行了优化调整，主要就是取消了过去落户、社保或纳税需满3年的要求。

1月30日，记者从苏州住建部门了解到，根据市场实际情况考虑，从即日起苏州全面取消商品房购房资格审查机制。

记者从苏州住建部门了解到，1月30日起，苏州对120平方米以下的商品住房不再进行购房资格审查。

而结合去年9月，苏州已经取消120平方米以上商品住房的购房资格审查，这也意味着从1月30日开始，苏州商品房购房资格审查机制全面取消。需要结合个税、社保、购房套数等在内的购房限制条件暂告一段落。记者走访了苏州市内多家中介，也证实了相应消息。

不仅是取消购房资格审查，此前苏州也发布了购房“卖旧买新”契税补贴细则。凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日-2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴。根据买房时间等，最高可享受100%购房契税补贴。

市政协专题会议上，易居企业(中国)集团有限公司首席执行官丁祖昱建议，持续释放政策效能，保持上海房地产市场平稳健康发展。“

当前，上海房地产市场属于供求平衡，‘房住不炒’基本实现。”丁祖昱说，从政策出台情况来看，去年出台的房地产新政有助于上海楼市回稳、信心修复。

他认为，应继续支持开发企业主体进一步参与上海房地产投资开发，支持刚性和改善性购房需求，进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。他还建议，通过城市更新来改造提升现有商业办公用地的利用率。

国家统计局局长康义表示，经过20多年的发展，房地产市场是处在调整转型的过程中。在这样一个大的背景下，各地区各部门都在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

近五年城镇化率年均提高0.93个百分点，每年都会有超过一千万的农村居民进入城镇，新市民的规模比较大，也会带来大量新增住房的需求。

房地产发展新模式潜力巨大。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。

其中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造这些工程都在快速推进。随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

根据中研普华研究院撰写的《2024-2029年中国商品房行业市场全景调研及投资价值评估研究报告》显示：

商品房行业市场现状分析

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房市场的供求关系对价格走势具有重要影响。当供大于求时，市场上的商品房供应过剩，开发商为了抢占市场份额，可能会采取价格战等手段，导致商品房价格下跌。相反，当需大于供时，商品房供应紧张，市场上的商品房供不应求，价格则会上涨。

此外，市场预期也是影响供求关系和价格走势的重要因素。当市场预期好转时，购房者会增加购房的积极性，从而提高商品房需求，推动价格上涨。相反，当市场预期不佳时，购房者可能会减少购房需求，导致供过于求，价格下跌。

2023年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

2023年11月份，70个大中城市商品住宅交易规模有所上升，销售价格环比总体延续降势、同比有涨有降。

各线城市新建商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降

从环比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

从同比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中，北京和上海同比分别上涨1.9%和4.7%，广州和深圳同比分别下降2.4%和3.1%。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.6%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

各线城市二手住宅销售价格环比、同比均呈降势

从环比看，11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。

从同比看，11月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降3.6%和3.9%，降幅比上月均扩大0.3个百分点。

商品房市场行情分析

从政策环境方面看，政府对房地产市场的调控政策对商品房市场的影响非常大。例如，政府可能会通过调整土地供应、调整房地产税收政策、调整房地产市场监管政策等方式来调节市场。如果政府加强了对房地产市场的调控，可能会对商品房市场产生一定的压制作用。

从供需关系方面看，商品房市场的供需关系对价格走势有直接影响。如果供应量大于需求量，价格可能会下降;如果需求量大于供应量，价格可能会上涨。因此，了解市场的供需关系也是分析商品房市场行情的重要方面。

此外，价格走势也是分析商品房市场行情的重要方面。通过对历史价格数据的分析，可以判断出未来的价格走势。同时，还需要考虑通货膨胀、利率等因素对商品房价格的影响。

2024年房地产市场预测

近期，多家机构发布2024年房地产市场展望与预测。据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，乐观情形下，2024年宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积同比增长1.4%，商品房销售额绝对量预计达到12.8万亿元，同比增长4.1%。

据中指研究院分析，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。短期来看，房地产市场调整压力仍在，2024年房地产供需两端有望持续发力，因城施策力度仍有空间。

步入1月以来，北京多数售楼处围绕跨年、冰雪等主题，开展营销活动，吸引客户到访，同时延续年末促销优惠活动，以购房有礼、折扣、特价房源、成交送家电等活动为主，整体优惠力度较前期变化不大。

另一方面，从供应来看，据中指研究院数据显示，2023年12月下旬，北京新房取证节奏加快，元旦假期前一天(12月29日)4个楼盘获批入市，新批入市房源超1400套。

诸多因素叠加下，今年元旦假期北京新房表现不俗。中指研究院数据显示，北京新建商品住宅成交面积2.89万平方米，较去年元旦假期日均成交面积上涨26%。二手房成交方面，易居研究院表示，北京二手房成交整体平稳，看房量和成交量呈现企稳回升态势。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。中研网撰写的商品房行业报告对中国商品房行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。

同时揭示了市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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