二手房销售面积环比仍有增长 2024二手房行业市场前景预测

根据专家分析，4月一、二线城市新房销售面积环比下降19%，同比下跌46%，新房表现较弱。4月一、二线城市二手房销售面积环比下跌5%，同比下降15%，比新房表现要好。五一假期新房销售面积同比下降42%，二手房同比持平。预计5月新房、二手房销售面积环比仍有增长，其中新房销售面积环比增长20%，同比下降25%，二手房销售面积预计同比增长4%。

据中研产业研究院《2024-2029年中国二手房行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》分析：

二手房行业市场分析

头部房企都已经感受到来自二手房的压力，如华润置地副总裁陈伟所说，“目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战”。

无论是从供应还是成交层面，二手房都已经成为当下市场的顶流。当然，二手房成交量是以持续不断的降价换来的，但即便如此，多地的二手房挂牌量仍创新高。一手总体成交虽不及二手，但多地依靠核心区新盘托住了区域均价。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，新房价格优势消失，二手房和新房形成全面竞争，且后者越来越力不从心，表现在当年新推盘去化率较低，一直在卖“旧库存”。

2024 年 3 月，成都、杭州、长沙、 上海的新盘去化率相对较高，均在 50%以上;而深圳、南京、武汉、苏州、重庆、宁波等 城市的去化率则处于低位，低于 30%。 根据克而瑞对重点城市 2024Q1 热销项目的总结，去化率较高的新房项目主要分为以下两 类：1)核心区域的改善盘：项目处于核心城市的核心区域，供应稀缺，配套健全，如上海、 杭州、成都一二手房价格倒挂显著的网红盘，这些项目基本能实现开盘即售罄;2)特价房： 低首付、强渠道营销等制造价格优势助力走量，性价比凸显，如成都、天津市场的特价房 项目。对此，我们认为，造成这些重点城市的新房项目去化率分化的主要原因可能在于供 给差异，市场对于核心区域改善盘及性价比凸显的特价房的追求一直存在。

新房库存略有下滑，去化周期有所拉长。截至 2024 年 3 月末，克而瑞 80 城新房库存面积 4.88 亿平米，较 2023 年末下降 0.9%，略有下滑;平均去化周期 24.4 个月，较 2023 年末 延长 3.2 个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至 2024 年 3 月末的库存较 2023 年 末分别-0.72%/-1.05%/-0.74%;去化周期分别在 18.5/21.8/31.1 个月，较 2023 年末分别 +1.5/+2.8/+4.8 个月。

在去年同期高基数下，24Q1 商品房成交金额/面积同比降幅走阔。据统计局数据，2024 年 1-3月全国商品房销售金额为 2.1万亿元，累计同比-27.6%，降幅较 2023年全年走阔 21.1pct; 商品房销售面积为 2.3 亿平，累计同比-19.4%，降幅较 2023 年全年走阔 10.9pct。降幅走 阔的原因主要在于市场景气依然较为低迷，同时去年一季度基数较高所致。

各梯级城市新房销售降幅显著。根据中指院的数据，2024Q1，60 城新房成交面积同比 -45.92%，其中一线/二线/三线的同比分别为-36.29%/-47.51%/-46.39%。与 2023 年的一线 与二三线城市间分化表现不同，2024Q1 各梯级城市的新房销售面积均显著下降。

同比降幅显著的城市范围有所扩大。2024Q1，60 城中新房成交面积同比正增长的城市仅 有 2 个，分别为福州(+16%)和三亚(+13%)，较 2023 全年减少 23 个。60 城中，新房 成交面积同比降幅达 40%以上的有 44 个，较 2023 全年增加 40 个，其中一线/二线/三线城 市分别为 2/22/20 个。 相较于 2019-2023 年同期的峰值，2024Q1，60 城的新房成交面积下降 61.21%，其中一线 /二线/三线城市新房成交面积分别较过去 5 年同期的峰值下降 53.72%/62.06%/62.30%。其 中，仅三亚的新房成交面积突破过去 5 年同期的峰值，其他城市均呈不同程度回落。

二手房行业市场前景预测

手房市场的“以价换量”可能是导致大部分城市二手房成交占比提升的关键。 根据贝壳研究院的数据，2024 年 3 月，50 城二手房的成交价与挂牌价之间的折价率指数为 86.1%，同比-5.7pct，降幅较 2023 年 12 月走阔 2.2pct，样本 50 城的二手房折价率指数同 比均有所下降，显示目前二手房交易仍处于买方市场，“以价换量”的情况较为普遍。 此外，以目前仍执行二手房指导价机制的深圳为例，根据乐有家研究中心的统计，2024 年 3 月，在深圳成交的二手房源中，低于二手房指导价 10%以下/10-20%/20%以上的占比分 别为 27.2%/33.8%/20.4%，分别同比提升 2.1/29.0/19.0pct。

从各线城市二手房挂牌量变化情况来看，一线城市月均挂牌量出现了一定的回落的情况。一线城市的挂牌量的回落并非是真是回落，其中出现回落的上海和广州是平台“真房源”标准的从严执行相关;而从小区挂牌量率真是情况来看，多数都出现了较大提升，并且创历史高点。

二三四线城市挂牌量确实出现了上升，其中二线城市的挂牌量出现了22%的增长。其中二线城市挂牌量激增的城市中，郑州出现了54%的增加，由于城市保交楼项目相对较多，购房者更多的会考虑二手房，从而激发了房东的挂牌意愿。其他城市的挂牌激增也与保交楼有一定联系性，并且城市内部置换和置换到低能级城市也会带动挂牌量的提升。

对于三四线城市而言，其挂牌量增幅相对就小了许多，仅有8%。对于三四线城市而言，其需求本来就出现了明显回落，也会导致其交易难度相对会较大，从而影响房东挂牌意愿，不过三四线城市也是保交楼相对较大城市，也会激发部分需求向二手房市场转移，在多重因素的影响下，其挂牌量并未出现较大幅度的提升。

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