险企聚焦“养老社区” 养老地产行业未来发展如何?

随着人口老龄化的加剧，中国迎来“银发经济”时代。根据国家统计局最新发布的数据，2023年中国总人口数量略有下降，全国人口为140967万人，较上年末减少208万人。

人口下降的另一面，是老龄化的加速。从年龄构成来看，2023年，16-59岁的劳动年龄人口86481万人，占全国人口的比重为61.3%;60岁及以上人口29697万人，比上年末增加1693万人，占全国人口的21.1%，其中65岁及以上人口21676万人，比上年末增加698万人，占全国人口的15.4%。

随着我国老龄化程度的加深，养老地产市场逐渐兴起并得到了广泛关注。养老地产是指专门为中老年人群提供居住、休闲、医养等服务的地产项目。

险企聚焦“养老社区”

近年来，由险企打造的养老社区在全国经济发达城市和旅游城市如雨后春笋般崛起，这正是保险公司角逐养老赛道、“掘金”银发经济的一个缩影。

多家保险公司采取“保险+康养”发展战略，以重资产、轻资产、轻重结合等多种投资模式发力建设养老社区，为高净值人群提供养老服务。国家金融监督管理总局人身险司今年1月发布的专栏文章显示，已建成运营养老社区30多个，运营床位超过2.8万张。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年养老地产行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：

目前我国银发经济规模约为7万亿元，占GDP的比重约为6%。预计到2035年，银发经济规模将达到30万亿元，占GDP的比重约为10%。随着我国养老产业市场规模的发展，以养老产业为核心的产业集群正不断“外扩展、内升级”。地产是一个承载的主体，包括日常的生活用品、旅游业、文化业、娱乐业、金融业等等都是围绕银发经济或者养老产业。

据不完全统计，目前已有多家险企布局养老社区，包括中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险、泰康保险、大家保险、太平人寿、国华人寿等。

例如，中国太保旗下养老社区“太保家园”已落地12城14园，规划养老服务床位逾1.58万张，截至2023年末已开业8家;截至2023年底，太平人寿通过“自建+合作”的养老社区数量突破50家;截至今年2月，泰康保险旗下养老社区泰康之家已在全国布局35个城市40个项目，其中19城20家社区投入运营。

在中国人寿2023年开放日上，中国人寿股份副总裁刘晖表示，从单个养老项目上看，在项目运营培育期即可逐步实现现金流的自给自足。根据经验数据，当入住率达到60%-85%时，可实现现金流自给自足，甚至达到盈亏平衡。

养老地产行业未来发展如何?

养老地产是老龄化时代应运而生的一种独特概念，它将养老与地产商业紧密结合，形成了一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。这种模式旨在为中老年人群提供更为全面和细致的居住、休闲及医疗养护服务。

目前，国内养老地产主要呈现出三种运营模式：

持续照料退休社区模式(CCRC)：该模式为老年人提供了一个全方位的居住和生活环境，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区等，确保老年人能够根据自己的身体状况和需求，获得相应的照料和服务。

全龄型社区模式：这种模式注重社区的包容性和多样性，不仅为老年人提供养老服务，也面向其他年龄段的人群。社区内设有各种设施和服务，满足不同年龄层次的需求，形成一个和谐共融的居住环境。

养老公寓模式：养老公寓是专为老年人设计的居住场所，提供独立或半独立的居住空间，以及相应的医疗、护理和休闲服务。这种模式适合那些希望保持一定独立性和社交活动的老年人。

虽然养老地产的前景被行业普遍看好，认为其市场需求将持续增长，但同时也面临着一些挑战和问题。其中，前期资金投入巨大是一个显著的问题，因为养老地产的建设需要投入大量的资金用于土地购置、设施建设、人员培训等方面。此外，盈利周期长也是一个不容忽视的问题，因为养老地产的回报主要来自于长期的服务收费和租金收入，需要经历一个较长的投资回收期。

“十四五”期间，兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系将基本形成。从养老地产开发的角度看，大型社区内自建养老配套或组团，有利于吸引新的客户群，借助住宅的土地资源、建设成本等优势进行品牌定位。

在当下房地产环境下，银发经济有望成为房企们新的业务增长点。根据《中国养老产业白皮书》显示，预计2023年我国养老地产市场空间将达到22.3万亿元。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2024-2029年养老地产行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》。