预计地产政策仍有发力空间 地产行业市场前景趋势分析

国务院常务会议听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。会议指出，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。

2024年1季度样本房企融资现金流改善。我们选取A股上市的正常房企作为样本，2024Q1，正常房企的筹资性现金流近8个季度首次转正，同期银行开发贷余额环比+6%，同步印证融资底形成;

房地产行业市场现状分析

国常会此次针对收储的政策表态，说明未来通过供给侧调节适应供求关系变化或将具备较强的政策连贯性，继续看好收储政策对基本面筑底进程的加速作用。

该机构表示，需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。

上海、广州、深圳新政出台后，业内人士认为北京跟进的可能性较大。不过，中原地产首席分析师张大伟表示，不同城市调控力度不同，北京楼市政策大概率力度会弱一些。

业内人士认为，在近期降成本、降低购房门槛等政策综合作用下，市场预期将得到提振，叠加近几年房价已有所调整，未来一段时间，核心城市楼市销售活跃度有望提升。不过目前，楼市仍存在市场供应较大、预期偏弱、居民支付能力相对不足等问题，后续仍需税收、保障性住房建设等发力共同发挥作用。

值得注意的是，上海和深圳均明确支持多子女家庭合理住房需求，给两孩及以上家庭增加了一张“房票”。

如深圳明确，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在部分区域再购买1套住房。上海则允许二孩及以上多子女家庭在全域内增购1套住房，并优化了多子女家庭在个人住房贷款中的首套住房认定标准，减少其购房利息负担。

据中研普华产业院研究报告《2024-2029年房地产行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》分析

我们估算，目前房价敏感型贷款(2020-2022年期间投放的按揭信贷以及部分涉及住房抵押的普惠小微贷款)合计规模约25.4万亿。考虑不同层级城市的信贷分布，以及参考香港地区的历史经验，极端情形下，我们测算上市银行净资产损失7557亿元，对于银行净资产的影响幅度约为3%。

房地产行业市场前景趋势分析

预计后续季度房企融资格局延续改善，短期内房企公开债出险导致的银行不良提升概率较小。以某大型房企为例，二季度以来累计获得银行信贷及多元资金约370亿元，足以覆盖1年内到期公开债务;我们推测二季度开发贷等各类房企融资支持工具有望延续提升势头。

我国城镇住房存量已超过300亿平方米。中长期来看，每年即使按照存量1.5%的折旧率，也需新建4.5亿至5亿平方米住房。目前，中国常住人口城镇化率为66.16%，随着新型城镇化发展，住房需求在量上仍有较大发展空间。

房地产市场出现积极变化，尤其是百强房企销售和一线城市成交明显回升，释放出市场信心正在修复的信号。不过，从累计销售看，大多数房企仍面临较大压力。后续还需关注其他重点城市政策落地情况，以及市场需求能否持续向好。"房住不炒"的主基调不会改变，但合理的住房需求有望得到更好满足。

欲了解更多关于行业市场数据具体详情，可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2024-2029年房地产行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》