2024土地交易行业发展分析与投资前景 盘活已出让未开发土地 推动房地产企业缓解资金困难

自然资源部与有关部门针对已出让未开发土地的政策研究，旨在推动土地资源的有效利用和房地产企业的健康发展。以下是关于该政策研究的主要内容和关键点：

一、政策研究背景与目标

背景：当前，部分土地在出让后因各种原因未能及时开发，形成闲置土地，这不仅浪费了土地资源，也对房地产企业的资金链造成了压力。

目标：通过研究和实施相关政策，盘活已出让未开发的土地，推动房地产企业缓解资金困难，压降债务，同时促进土地资源的高效利用。

二、政策研究的主要内容

收回、收购闲置土地：

自然资源部支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或收购司法及破产拍卖中流拍的土地。

收回的闲置土地将优先用于保障性住房建设，同时也可用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件。

“如何收地”的准线：

对于非企业自身原因造成闲置或土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地，政府将给予有偿收回。

若因企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府将依法无偿收回。

土地收购价格标准：

自然资源部建议可以参照市场评估价格，或原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入来确定补偿标准。

强调城市政府和土地使用权人应在市场化、法治化的基础上充分协商，但不应简单按照市场评估价来收购。

三、政策研究的实施与支持

资金支持：

对于收回、收购的土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。

要求地方政府量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。

税费支持：

对于收购已建成的商品房或收回、收购存量土地用于保障性住房建设的，可享受保障性住房税收优惠政策。

工作流程简化：

对于收购已建成商品住房或收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，简化手续。

通过这一政策研究，自然资源部与有关部门旨在通过合理的价格机制和政策支持，促进已出让未开发土地的盘活利用，推动房地产企业的健康发展，同时实现土地资源的高效利用。这不仅是新一轮保交房工作的重要内容，也是促进经济社会可持续发展的重要举措。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国土地交易行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

2023年房地产行业进入深度调整阶段，受人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素影响，房地产需求疲软，销售、土地投资、开发及融资等环节均出现规模收缩的趋势，房地产行业进入供需两端业务模式重构的新时期。

近日，多地核心区域出现高溢价土地项目，土拍溢价率上升、流拍率下降等数据也显示出土地市场的回温态势。苏州、厦门和宁波3月27日诞生三个高价土拍项目。在苏州土拍市场，经过51轮激烈竞标，绿城中国最终以每平方米6.5万元、溢价率18.22%拿地，打破了苏州乃至整个江苏省的楼面价纪录。

土拍市场的回温依赖整体行情，近期房地产市场投资形势已出现改善。国家统计局数据显示，今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降9%，降幅比上年全年收窄0.6个百分点，系降幅扩大近一年后首次收窄。与此同时，二手房市场已先于新房处于复苏通道，据中指院监测，2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%。

土地交易行业市场发展现状

一、整体市场概况

市场规模：近年来，土地交易市场规模受到房地产市场波动的影响，整体呈现波动趋势。根据参考文章提供的数据，全国土地出让成交价款从2020年的8.04万亿元跌至2023年的5.06万亿元，累计跌幅达37%。这一数据表明土地交易市场在近年来经历了较大幅度的调整。

市场供需：当前土地市场供需关系呈现出低迷态势。需求端，由于房地产市场下行，住宅用地市场需求相对低迷;供给端，一二线城市商品房库存去化周期拉长，住宅用地供应放缓。此外，随着政府对土地市场的监管加强，土地资源的过度开发和滥用问题得到一定程度的遏制。

二、市场特征

成交规模企稳：尽管市场整体成交规模有所下降，但部分地区土地市场仍呈现出企稳态势。中指研究院统计数据显示，2023年全国300个城市涉宅用地成交规划建筑面积同比下降20.6%，土地出让金同比下降16%。预计2024年土地市场供应规模仍将保持相对低位且平稳运行。

市场分化加剧：土地市场呈现出明显的区域分化特征。一线城市和部分热点二线城市土地市场相对活跃，成交量和溢价率较高;而三四线城市和部分非热点二线城市土地市场则相对冷清，成交量和溢价率较低。这种分化现象预计在未来一段时间内将持续存在。

房企投资转为“谨慎+聚焦”：在资金流动性和市场预期受限的情况下，房企对土地投资的态度转为谨慎。房企更加注重项目的盈利能力和风险控制，将投资重心聚焦在优质地块和具有发展潜力的区域。

三、市场趋势

库存去化仍是关键：未来一段时间内，库存去化仍将是土地市场的关键。政府和企业需要共同努力，通过优化土地供应结构、加强土地市场监管等措施，推动库存去化工作取得实质性进展。

政策支持力度加大：为了稳定土地市场和房地产市场，政府将加大政策支持力度。例如，通过降低土地出让金、优化土地供应结构等措施，降低房企的拿地成本;通过加大对闲置土地的盘活力度，提高土地利用效率。

数字化转型加速：随着科技的不断发展，土地交易行业将加速数字化转型。通过利用大数据、人工智能等先进技术，提高土地交易的透明度和效率，降低交易成本。

四、面临的挑战

市场需求不足：由于房地产市场下行和购房者对未来的不确定性增加，土地市场需求相对不足。这将对土地市场的稳定发展造成一定压力。

土地资源紧张：随着城市化进程的加速和人口的不断增长，土地资源日益紧张。如何在保障经济发展的同时，实现土地资源的合理利用和可持续发展，是土地交易行业面临的重要挑战。

监管难度加大：随着政府对土地市场监管力度的加强，土地交易的监管难度也在不断加大。如何有效打击土地违法违规行为，维护市场秩序，是土地交易行业需要解决的重要问题。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国土地交易行业发展分析与投资前景预测报告》。