2024房地产行业风险投资态势及投融资策略指引 广州楼市新政

8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。此次通知引起广泛关注，特别是其中提到的“准户口”待遇。

业内人士认为，此次广州花都发布购房享“准户口”待遇的政策，率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪，对于区域的新房市场成交将形成一定程度的利好。

据花都区某楼盘销售人员表示，“准户口”待遇主要体现在教育方面，但具体入读学校的安排仍需等待相关部门的进一步通知。此外，与真正的广州户口相比，其他福利待遇仍存在较大差异。

具体措施如下：

一、买房享花都“准户口”待遇

非本市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。持卡人子女在学前教育阶段，符合年龄要求的，按照教育部门学前教育相关规定，具有报名参加居住地本区教育部门办幼儿园电脑派位的资格;义务教育阶段，由教育部门统筹安排，具有公办学校(含政府在民办学校购买的学位)入读义务教育起始年级资格。

二、大力推行“房票”安置

在花都区行政区域内实施拆迁补偿时，增加房票补偿方式供拆迁人选择。房票票面金额除基础补偿金额和房屋征收奖励外，额外增加政策性奖励金额(具体奖励金额及操作细则详见区房票安置实施细则)。房票持有人或其直系亲属可在特定时间、地域和范围内购置商品房，鼓励支持信誉好、实力强的国企等公司提供优质商品房源。

三、推进落实以旧换新无忧购

继续推进落实商品房以旧换新“焕新购”活动，鼓励商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，并通过“焕新购”活动推进“订金无忧退”，对一定期限内符合条件的退房人全额退还购房订金。若以“房票”形式参与以旧换新活动的，鼓励房地产企业额外提供优惠补贴。

四、打通网签、办证绿色通道

落实新建商品房带押网签。对因房企欠缴税费、房屋被抵押等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，及时为购房者开辟“绿色通道”办理不动产权证书。

五、鼓励现房销售、价保无忧

鼓励满足条件的房企进行现房销售，打消购房者后顾之忧。支持房企对新建商品房采取“价保无忧”措施，购房者购买新房后，若该楼盘在一定期限内出现降价，房企可提供差价补偿、家装补贴等优惠。

六、全力保障居民购房安全

落实城市房地产融资协调机制，推动符合条件的房地产项目进入融资“白名单”，支持房企融资需求。防范房地产项目风险，严格落实预售资金监管制度，确保监管资金用于保障本项目如期竣工交付。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年房地产行业风险投资态势及投融资策略指引报告》显示：

房地产行业发展现状及未来市场经济发展趋势

一、房地产行业发展现状

1. 总体市场表现

新房市场：2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，销售表现较弱。重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，尽管6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成，但整体市场活跃度仍然偏弱。

二手房市场：二手房市场在“以价换量”的带动下，成交保持一定规模，部分城市表现优于新房市场。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，但6月以来二手房周均成交套数同比增长约20%，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显。

2. 价格水平

二手房价格：2024年1-5月，百城二手房价格累计下跌2.91%，环比下跌城市数量已连续12个月超90城。尽管政策优化在一定程度上提振了业主信心，但二手房价格整体仍呈现下行态势。

新房价格：受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.09%，但涨幅较2023年同期扩大幅度有限，且部分城市新房价格仍面临下行压力。

3. 土地市场

上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%。进入二季度，由于优质地块较少且房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。

土拍规则继续优化，如上海取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州等地方国资占比较高。

4. 房企状况

行业百强房企累计业绩继续呈现负增长状态，且格局持续分化。央国企背景房企逆势增长，如保利发展以超4000亿元的销售额位居行业第一。

房企投资信心仍待改善，融资端承压态势虽有所松动，但实际受益仍仅限于优质房企及白名单房企。

二、未来市场经济发展趋势

1. 政策展望

宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面。配套政策有望继续优化落实，包括降低房贷利率、降低交易税费、优化限购政策等。

促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。同时，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，国企“收旧换新”模式或将得到推广。

2. 市场展望

乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右;中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%;悲观预期下，全年降幅约18%。

新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大。房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱。

二手房市场在政策优化和“以价换量”的带动下，预计将继续保持活跃，部分城市市场表现将优于新房市场。

3. 风险因素

居民收入预期和房价下跌预期尚未明显改善，可能影响购房需求。

房企债务压力依然较大，尤其是上半年仍是债务到期高峰，部分房企可能面临资金链紧张的风险。

房地产行业仍处于调整期，未来市场经济发展趋势将受到政策、市场供需关系、房企经营状况等多种因素的影响。在政策托底和高基数效应减弱的影响下，市场有望逐步企稳，但恢复过程可能较为漫长。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2024-2029年房地产行业风险投资态势及投融资策略指引报告》。