2025年中国城市更新产业：多元投融资模式创新

2025年中国城市更新产业：多元投融资模式创新

前言

城市更新是推动城市高质量发展、提升居民生活品质的重要路径。随着中国城镇化进程迈入中后期，城市发展模式从“增量扩张”转向“存量优化”，城市更新成为破解空间资源约束、激发城市活力的关键抓手。近年来，国家政策持续加码，从“十四五”规划明确“实施城市更新行动”到《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的出台，城市更新从“规模扩张”转向“品质提升”。

一、行业发展现状分析

(一)政策体系逐步完善，从“粗放扩张”到“精细治理”

近年来，国家层面出台多项政策推动城市更新规范化发展。2021年，“实施城市更新行动”首次写入政府工作报告;2023年，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确要求“保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌”，推动城市更新从“大拆大建”向“有机更新”转型。地方层面，北京、上海、广州等城市相继发布城市更新条例，明确“留改拆”并举的实施路径，强调历史街区保护、社区微改造与产业升级的协同发展。例如，上海提出“15分钟社区生活圈”概念，通过增补公共服务设施、优化慢行系统，提升社区宜居性。

(二)更新模式多元化，从“单一开发”到“综合运营”

根据中研普华研究院《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：城市更新已从传统的地产开发模式转向“政府引导、市场运作、公众参与”的多元共治模式。政府通过土地出让、财政补贴、税收优惠等政策工具引导社会资本参与;企业则从“开发商”转型为“城市运营商”，通过资产盘活、产业导入、长效运营实现可持续收益。例如，深圳通过“城市更新单元”制度，将片区内的土地、建筑、产业、文化等资源统筹规划，形成“政府主导、市场运作、社区参与”的更新机制;成都则探索“EOD模式”(生态环境导向的开发模式)，将生态修复与产业开发结合，实现环境效益与经济效益的统一。

(三)技术赋能更新效率，从“经验驱动”到“数据驱动”

数字技术正深度融入城市更新全生命周期。BIM(建筑信息模型)、CIM(城市信息模型)技术实现规划、设计、施工、运营的数字化协同;物联网、大数据技术用于监测建筑能耗、交通流量、环境质量，为更新方案提供科学依据。例如，北京城市副中心通过CIM平台整合多维度数据，模拟更新后的城市运行状态，优化空间布局;广州老旧小区改造中应用智能安防、智慧停车系统，提升社区治理精细化水平。

二、竞争格局分析

(一)央企国企主导，民企差异化竞争

城市更新项目具有投资规模大、周期长、回报率低等特点，央企国企凭借资金实力、政策资源及社会信任度占据主导地位。例如，华润置地、保利发展等央企通过“片区统筹”模式参与城市更新，整合商业、办公、居住等功能，打造综合体项目;地方国企如上海地产集团、广州城投集团则聚焦本地化更新，通过“政府收储+市场化运作”盘活存量资产。民企则通过差异化竞争切入细分领域，例如万科聚焦社区微改造，通过“万巷更新”计划提升老旧小区品质;龙湖集团依托商业运营优势，将城市更新与TOD(以公共交通为导向的开发)模式结合，打造“轨道+物业”标杆项目。

(二)区域竞争分化，一线城市引领创新

一线城市因土地资源稀缺、更新需求迫切，成为城市更新的主战场。北京、上海、深圳等城市通过政策创新吸引社会资本参与，例如深圳允许符合条件的更新项目配置一定比例的商业用地，提升项目收益;上海推出“城市更新基金”，通过市场化运作解决资金瓶颈。二线城市则依托产业升级需求推动更新，例如成都将老旧厂房改造为文创园区，杭州将城中村改造为数字经济孵化器。三四线城市更新进程相对滞后，但近年来通过棚改、老旧小区改造等政策逐步启动，市场潜力待释放。

(三)跨界融合加速，生态链协同竞争

城市更新涉及规划、设计、施工、运营等多个环节，单一企业难以覆盖全链条。头部企业通过并购、战略合作等方式构建生态链，例如万科与中粮集团合作开发城市更新项目，整合商业运营与物业管理资源;华润置地与华为合作，将智慧社区解决方案应用于更新项目。此外，科技企业、文创机构等跨界参与者通过技术赋能、内容运营提升项目附加值，例如腾讯云为城市更新提供数字化管理平台，故宫文创团队参与历史街区文化IP开发。

三、案例分析

(一)北京首钢园：工业遗存转型“城市复兴新地标”

首钢园曾是首都钢铁工业的象征，2005年启动搬迁后，园区通过“保留工业建筑风貌+植入新兴产业”实现涅槃重生。更新过程中，首钢园保留了高炉、冷却塔等标志性工业设施，将其改造为冬奥组委办公区、滑雪大跳台等公共空间;同时引入人工智能、科幻产业，建设“中关村科幻产业创新中心”，形成“科技+文化+体育”的产业生态。首钢园的更新模式证明，工业遗存可通过“功能置换+内容创新”焕发新活力。

(二)上海新天地：历史街区保护与商业开发的平衡

上海新天地以石库门建筑为载体，通过“修旧如旧”的改造方式保留历史风貌，同时引入国际品牌、餐饮、艺术空间，打造“中西融合”的商业街区。更新过程中，项目方对建筑外立面进行保护性修缮，内部空间则按现代商业需求重新设计，形成“外旧内新”的独特风格。新天地的成功在于平衡了历史保护与商业开发，既延续了城市记忆，又创造了经济价值，成为全国历史街区更新的标杆案例。

四、行业发展趋势分析

(一)从“空间更新”到“功能更新”，聚焦产业升级与民生改善

未来城市更新将更注重产业导入与公共服务提升，避免“更新即房地产化”。例如，老旧工业区将转型为科技创新园区，通过税收优惠、人才补贴吸引高新技术企业入驻;老旧小区改造将增补养老、托育、社区食堂等设施，解决“一老一小”服务短板。此外，更新项目将与城市战略紧密结合，例如雄安新区通过城市更新构建“职住平衡”的未来城市样本。

(二)从“政府主导”到“多元共治”，公众参与机制逐步完善

公众参与将成为城市更新的核心环节。政府将通过听证会、社区规划师制度等方式吸纳居民意见，确保更新方案符合民生需求。例如，广州老旧小区改造要求“改不改、怎么改由居民说了算”，通过“菜单式”改造选项让居民自主选择更新内容;深圳则建立“城市更新委员会”，由政府、企业、居民代表共同决策更新项目。

(三)从“单一项目”到“片区统筹”，全生命周期管理成为主流

未来城市更新将从“点状改造”转向“片区统筹”，通过整体规划实现空间、产业、交通、生态的协同发展。例如，北京城市副中心通过“站城融合”模式，将轨道交通站点与周边商业、办公、居住功能整合，打造“15分钟生活圈”;成都则推出“城市更新单元”制度，明确片区内的公共服务配建标准，避免更新碎片化。

五、投资策略分析

(一)聚焦政策红利领域，布局“十四五”重点区域

投资者可关注国家“十四五”规划明确的城市更新重点区域，如京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群的核心城市。这些区域政策支持力度大、更新需求迫切，且具备产业升级与人口集聚的双重优势。例如，大湾区城市可通过参与深圳、广州的旧改项目，分享城市更新红利;长三角城市可关注上海、杭州的历史街区保护与商业开发机会。

(二)关注“运营能力”强的企业，规避“重开发轻运营”风险

城市更新的收益周期长，企业需具备长期运营能力才能实现可持续回报。投资者应优先选择具备商业运营、物业管理、产业导入等综合能力的企业，例如华润置地、龙湖集团等头部房企，其通过“开发+运营”模式提升项目附加值，降低投资风险。此外，可关注细分领域龙头，如万科在社区微改造、首创集团在文创园区运营等方面的专业优势。

(三)警惕政策波动与资金链风险，构建弹性投资组合

城市更新受政策影响显著，投资者需密切关注地方规划调整、拆迁补偿标准等政策变化，避免因政策收紧导致项目停滞。同时，更新项目资金需求大，企业需具备多元化融资能力，投资者应优先选择与银行、信托、基金等金融机构合作紧密的企业，降低资金链断裂风险。例如，上海城市更新基金通过“政府引导+市场化运作”模式，为项目提供长期低成本资金，值得投资者关注。

如需了解更多城市更新行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》。