2026老年公寓产业：从"补缺型"到"发展型"的战略跃升

【导语】

2025年，既是"十四五"规划的收官之年，也是"十五五"规划的谋篇之年，老年公寓行业从"民生兜底"向"产业支柱"跃迁的壮阔图景徐徐展开。作为深耕产业咨询二十余年的中研普华研究团队，我们在《2025年版老年公寓产业规划专项研究报告》中看到的不仅是人口结构的变化，更是一个万亿级产业从"粗放供给"向"精准服务"、从"硬件建设"向"生态运营"转型的历史性机遇。

一、"十四五"回顾：老年公寓产业的结构性变革

1.1 政策演进：从"补缺型"到"发展型"的战略跃升

"十四五"期间，老年公寓政策经历了从"保基本"到"促发展"的深刻转变。2024年1月，国务院办公厅印发《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，这是我国首个以"银发经济"命名的政策文件，提出4个方面26项举措，首次将老年公寓产业从"民生事业"提升为"经济产业"。

2025年政策力度进一步加大。2025年1月，中共中央、国务院发布《关于深化养老服务改革发展的意见》，明确提出发挥养老服务产业发展市场配置资源作用，推动养老服务产业规模化、集群化、品牌化发展，鼓励外商投资国内养老服务产业并享受国民待遇。2025年3月，《政府工作报告》连续两年强调"大力发展银发经济"，二十多份相关提案覆盖养老服务、智能科技、医疗健康等六大领域。

中研普华产业研究院在编制政策评估报告时发现，政策导向呈现三大转变：

从"事业"到"产业"的转变。政策出发点从"应对老龄化的负担"转变为"新增的产业新需求、新动能和新机会"，通过政策系统性设计、技术深度融合、精准把握社会需求和产业模式创新，将养老产业从民生工程升级为新的增长引擎。

从"兜底"到"分层"的转变。政策体系从单一保基本转向"普惠养老服务+中高端市场"双轮驱动。一方面，健全分级分类、普惠可及、覆盖城乡、持续发展的养老服务体系;另一方面，鼓励发展高品质、多样化的老年公寓产品，满足不同收入群体的差异化需求。

从"封闭"到"开放"的转变。 2025年政策明确鼓励外商投资国内养老服务产业并享受国民待遇，这意味着老年公寓市场将迎来更多国际资本、国际运营模式的参与，行业竞争格局将深刻重塑。

1.2 市场格局：从"供给短缺"到"结构性过剩与短缺并存"

"十四五"期间，老年公寓市场呈现"总量增长、结构失衡"的特征。截至2024年底，全国养老机构超过4万家，护理型床位占比提升至65.7%。然而，市场供需错配问题依然突出：

高端市场供给不足。 面向高净值人群的CCRC(持续照料退休社区)、高端医养结合公寓等产品供给稀缺，泰康之家、亲和源等头部品牌一床难求，市场呈现"供不应求"状态。

普惠市场质量不高。 大量养老机构设施陈旧、服务单一，难以满足老年人对品质生活的需求，空置率居高不下。部分机构"有床位、无服务"，陷入"低价格-低质量-低入住率"的恶性循环。

护理型床位缺口巨大。 随着高龄化、失能化趋势加剧，专业护理需求爆发，但具备医疗护理、康复理疗、慢病管理能力的护理型床位占比虽提升至65.7%，仍难以满足刚性需求，认知症照护床位需求年增速达18.9%。

中研普华市场调研团队发现，"十四五"期间老年公寓市场的最大变化在于需求端的升级：60-70岁"银发中青年"对社交娱乐、文化康养的需求增速达15.6%，从"被动养老"转向"主动享老";失能失智老人对专业照护的需求持续扩大，推动机构从"生活照料"向"医疗护理"转型。

1.3 模式创新：从"单一居住"到"生态运营"

"十四五"期间，老年公寓商业模式经历深刻重构，呈现三大创新方向：

方向一：医养结合深度化。 截至2025年底，上海医疗卫生机构与180余家养老机构、450余家社区居家养老服务照料中心签订合作协议，医养结合服务覆盖率达89.7%。泰康之家每个社区配套建设二级康复医院，医保定点覆盖率100%，专业护理人员占比达65%，远高于行业平均水平。

方向二：智慧养老场景化。 深圳南澳人民医院自主研发的"智慧老年人需求与综合能力评估系统"，将"医养康护"技术和人工智能结合，打造"智慧平台+医养康护教"的科技服务模式，入选国家级推广目录。福建莆田通过5G网络实现24小时无感监护，异常事件响应办结率达99%，用轻资产模式破解普惠养老难题。

方向三：连锁化品牌化发展。 上海亲和源已在全国布局15个养老社区，累计服务超过1.2万名长者，建立ISO9001认证的服务质量管理体系，2024年客户满意度达96.7%。泰康之家在全国22个城市布局，总床位超过3.5万张，通过"保险+医养"模式实现规模化发展。

二、"十五五"展望：老年公寓产业的五大趋势

2.1 趋势一：银发经济成为国民经济新支柱

中研普华产业研究院在《"十五五"规划期内企业投资趋势预测报告》中判断，到2035年，银发经济市场规模有望达到30万亿元，占GDP比重约10%。老年公寓作为银发经济的核心载体，将迎来历史性发展机遇。

政策红利持续释放。 2025年12月，民政部等8部门联合印发《关于培育养老服务经营主体促进银发经济发展的若干措施》，出台14项具体举措，进一步培育养老服务经营主体。2025年5月，中国人民银行宣布设立5000亿元服务消费与养老再贷款，加大消费重点领域低成本资金支持力度。

产业融合加速推进。 "十五五"期间，老年公寓将与文旅、金融、科技等产业深度融合。2025年2月，商务部等9单位发布《关于增开银发旅游列车促进服务消费发展的行动计划》，提出到2027年构建覆盖全国的银发旅游列车产品体系。老年公寓+旅居养老、老年公寓+康养旅游、老年公寓+老年教育等融合模式将成为新增长点。

区域集群初步形成。 截至2024年底，全国已建成23个银发经济产业园，集聚企业超过5800家，京津冀、长三角、成渝、粤港澳四大银发产业集群初露端倪。产业聚集将有效促进精细化、体系化的分工协作，推动老年公寓产业链、供应链、价值链三链同构。

2.2 趋势二：智慧养老从技术导入走向规模应用

"十五五"期间，智慧养老将从"概念验证"走向"规模落地"，成为老年公寓的"新基建"。中研普华预测，到2030年，智慧养老技术服务市场规模将突破万亿元，年复合增长率保持20%以上。

技术应用场景全面拓展。 智能药盒、防跌倒智能设备、毫米波生命体征探测、智能护理床、下肢外骨骼机器人等产品将从"展示品"变为"日用品"。泰康之家投入巨资研发智慧养老系统，实现健康数据实时监测，异常情况预警准确率达99.2%。

数据要素价值充分释放。 "居民健康数据授权共享"模式将在更多城市推广。四川省资阳市作为"数智康养城市"试点，医养结合服务签约率达到90%以上，2025年将实现主城区老年人群的居家和社区医养结合服务全覆盖。

AI技术深度赋能。 全国政协委员提议，重点推动社区和家庭养老机器人发展行动计划，争取到2030年形成一批具有全球影响力的养老机器人产业集群和科技创新中心。智能照护机器人、陪伴式机器人、康复辅助机器人将成为老年公寓的"新员工"。

2.3 趋势三：医养结合从"物理叠加"到"化学融合"

"十五五"期间，医养结合将从"机构相邻、签约合作"的物理叠加，走向"一体化运营、连续性服务"的化学融合。

医疗能力内化。 老年公寓将普遍具备医疗护理、康复理疗、慢病管理、临终关怀等综合能力，内设医疗机构、纳入医联体管理成为标配。汤阴县要求2025年底前全县老年友善医疗机构比例达到90%，二级公立医院老年医学科比例达到100%。

护理型床位主导。 政策明确支持养老机构内设医疗机构、纳入医联体管理，并完善医保与长期护理保险对接机制。护理型床位占比将持续提升，成为机构核心资产与盈利增长点。

安宁疗护扩容。 2026年上海将进一步推进安宁疗护服务扩容，目标实现中心城区服务覆盖率100%。安宁疗护、认知症照护、失能照护等专业化服务将成为老年公寓的差异化竞争力。

2.4 趋势四：供给体系从"哑铃型"到"橄榄型"

"十五五"期间，老年公寓供给体系将从"低端普惠+高端奢华"的哑铃型，转向"中端主导、两端延伸"的橄榄型。

中端市场扩容。 面向中等收入群体的品质型老年公寓将成为市场主力，月费在数千元至万元之间的产品供给将大幅增加。这部分群体既有支付能力，又有品质需求，是市场规模扩张的核心驱动力。

普惠市场提质。 通过"政府补贴+社会资本+金融支持"的组合拳，普惠型养老机构将实现设施升级、服务提质。长期护理保险试点扩面、普惠养老专项再贷款等政策支持，将提升普惠机构的可持续性。

高端市场细分。 面向高净值人群的老年公寓将进一步细分，出现艺术养老、禅修养老、海外旅居养老等主题化产品。泰康之家、亲和源等头部品牌将通过会员制、保险对接等模式，锁定高净值客户的长期支付。

2.5 趋势五：国资平台从"组建期"到"发展期"

"十五五"期间，各级国有康养平台企业将提速角逐。目前70%左右省市已组建区域康养平台企业，"十四五"期间是组建和论证阶段，"十五五"则是加速发展的一年。

央国企广泛布局。 已入局的央国企将更广泛多元布局银发产业，未入局的也将纷纷涉足。央企将发挥资金、资源、信用优势，通过轻重结合模式快速扩张。

地方平台差异化发展。 各地方康养平台企业将基于不同区域条件与发展基础，走出不同发展模式，实现银发产业"国资力量"带队下的多元性发展。部分区域将形成"地方国资+社会资本+专业运营"的合作格局。

REITs等金融工具应用。 随着保障性租赁住房REITs、公募REITs等金融工具成熟，老年公寓资产的流动性将显著提升，为国资平台提供退出通道和再融资工具。

三、产业规划：中研普华的方法论与实践

3.1 "十五五"老年公寓企业战略规划的核心框架

基于对政策趋势、市场变化和典型案例的系统分析，中研普华产业研究院提出"十五五"时期老年公寓企业战略规划的"三维模型"：

第一维度：产品维度——构建"全生命周期"产品体系。 企业需要覆盖"活力老人-介助老人-介护老人-失智老人"的全生命周期，提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护等连续性服务。中研普华建议，头部企业应建立"产品矩阵"，通过同一品牌下的不同产品线满足差异化需求;中小企业则应聚焦单一细分市场，建立专业化壁垒。

第二维度：服务维度——打造"医疗+养老+科技"融合生态。企业需要整合医疗资源(自建医院或医联体合作)、养老资源(专业护理团队)、科技资源(智慧养老平台)，形成"三位一体"的服务能力。中研普华在编制商业计划书时发现，具备医养结合能力和智慧化水平的企业，在客户获取、服务溢价、运营效率方面具有显著优势。

第三维度：模式维度——探索"轻重分离"的可持续运营。 重资产端聚焦优质物业的长期持有，通过REITs等工具实现资金循环;轻资产端通过品牌输出、管理输出、服务输出实现规模扩张。中研普华建议，企业应建立"投建营"一体化能力，或通过与金融机构、地产开发商的合作，实现资源互补。

3.2 区域布局的差异化策略

中研普华在编制区域产业规划时，针对不同区域市场提出差异化策略：

一线城市及都市圈： 聚焦"高端医养结合"和"智慧养老"。这些区域高净值人群集中，支付能力强，对品质要求高，适合布局CCRC、高端护理院等产品。同时，科技资源丰富，适合智慧养老技术的研发和应用。上海、北京、深圳、广州、杭州等城市是布局重点。

强二线城市： 把握"中端市场扩容"和"连锁化扩张"机遇。这些城市老龄化程度加深，养老需求快速增长，但高端产品供给不足，存在"价值洼地"。企业可以通过标准化产品快速复制，建立区域品牌影响力。成都、武汉、南京、青岛、宁波等城市值得关注。

三四线城市及县域： 关注"普惠养老提质"和"医养结合下沉"。这些区域优质养老资源稀缺，但政策支持力度大，通过"公建民营""PPP模式"等参与普惠养老，或通过与县级医院合作开展医养结合，存在市场机会。但需注意支付能力限制，控制投资规模。

四、风险预警：老年公寓投资的"新雷区"

4.1 政策风险的"不确定性"

虽然政策整体利好，但具体执行存在不确定性。中研普华在编制项目评估报告时特别提醒，需要关注三类政策风险：一是医保政策调整风险，医保支付范围、长护险试点扩面进度存在不确定性;二是土地政策变化风险，养老用地性质、出让方式、价格标准可能调整;三是补贴政策退坡风险，随着市场成熟，建设补贴、运营补贴可能逐步减少。

4.2 市场风险的"供需错配"

老年公寓市场存在"叫好不叫座"现象。部分项目定位偏差，高端项目定价过高导致入住率低，普惠项目服务质量差导致口碑差。中研普华建议，企业在投资前必须进行充分的市场调研和需求验证，避免"供给创造需求"的盲目投资。

4.3 运营风险的"专业性门槛"

老年公寓运营具有高度的专业性，涉及医疗护理、康复服务、心理疏导、营养膳食、文娱活动等多个领域。中研普华在调研中发现，部分地产转型企业"重建设轻运营"，导致项目交付后运营不善。建议企业建立专业的运营团队，或与专业运营商合作，避免"外行管内行"。

4.4 金融风险的"长周期挑战"

老年公寓投资回收周期长，通常需要10-15年甚至更长时间。中研普华建议，企业必须建立与长周期相匹配的融资结构，避免短债长投。同时，应积极探索REITs、ABS等资产证券化工具，提升资产流动性。

五、结语：老年公寓的"黄金十年"

站在"十四五"收官与"十五五"开局的交汇点，老年公寓产业正迎来"黄金十年"。中研普华产业研究院在《"十四五"老年公寓行业发展形势研究及"十五五"规划期内企业投资趋势预测报告》中判断，未来五年，老年公寓将成为银发经济中最具确定性的细分赛道：

中研普华依托专业数据研究体系，对行业海量信息进行系统性收集、整理、深度挖掘和精准解析，致力于为各类客户提供定制化数据解决方案及战略决策支持服务。通过科学的分析模型与行业洞察体系，我们助力合作方有效控制投资风险，优化运营成本结构，发掘潜在商机，持续提升企业市场竞争力。

若希望获取更多行业前沿洞察与专业研究成果，可参阅中研普华产业研究院最新发布的《2025年版老年公寓产业规划专项研究报告》，该报告基于全球视野与本土实践，为企业战略布局提供权威参考依据。