2026商业地产项目：核心城市优质资产的"独立行情"与区域风险

【导读】

当2025年全国新开集中商业数量同比下滑近三成，创下近十年来开业数量最少的一年;当REITs政策在年底实现历史性扩容，将商业办公、酒店、城市更新项目纳入底层资产范围;当人工智能从概念走向落地，开始重塑商业地产的招商、运营与资产管理全流程——中国商业地产行业正站在从"增量开发"向"存量运营"转型的关键历史节点。

一、政策破冰：REITs扩容开启存量资产价值重估新周期

2025年12月，中国商业地产行业迎来了一个具有里程碑意义的政策节点。国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单》，将体育场馆项目、商旅文体健多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目、超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目纳入REITs发行范围。此次扩围实现了基础设施REITs底层资产类型的重大突破，标志着我国REITs市场进入了"商业不动产与基础设施并行发展"的新阶段。

几乎在同一时间，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，初步明确了"1+3+N"的政策制度框架。这一框架的核心在于：通过顶层制度设计，将商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产范围，实现从"基础设施证券投资基金(REITs)"向"不动产投资信托基金(REITs)"的名称与内涵统一。

中研普华产业研究院在《商业地产"十五五"规划前瞻研究》中指出，REITs政策的扩容具有三重战略意义：一是为存量资产提供了标准化的退出渠道，形成"开发-培育-成熟-REITs退出-再投资"的良性循环;二是推动商业地产企业从资产的"持有者"转变为"运营管理者"，通过收取管理费获得稳定、优质的经常性收入;三是倒逼行业运营管理水平的提升，因为REITs对底层资产的现金流稳定性、合规性要求极高，只有具备专业运营能力的资产才能满足发行条件。

从市场实践来看，头部企业已经开始积极布局。红星美凯龙正在会同相关中介机构，遴选适合的商业地产项目，尽早推动商业地产REITs项目落地;高和资本与英格卡购物中心达成战略合作，共同组建专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三个荟聚商业项目;弘毅投资持续收购多座万达广场，通过股权交易模式实现资产配置优化。这些案例表明，REITs不仅是融资工具，更是资产价值重估的催化剂。

对于可行性研究而言，REITs时代的到来意味着评估逻辑的根本性转变。传统的可行性研究侧重于开发期的投资回报率测算，而中研普华主张建立"全周期资产价值评估模型"。这一模型需要纳入：资产培育期的现金流稳定性分析、合规性审查(包括产权清晰度、土地剩余年限、环保合规等)、运营期的NOI(净营运收入)预测、以及退出路径的REITs适配性评估。特别是在合规性方面，新规要求主要依托租赁收入的项目，产生租赁收入的单体建筑应当全部纳入资产范围，且项目公司需取得符合规定比例的业主一致行动同意函，确保在公共空间改造、公用设施维修维护等方面具有决定权。

二、市场分化：核心城市优质资产的"独立行情"与区域风险

在整体市场仍处于调整期的背景下，商业地产市场呈现出显著的"结构性分化"特征。中研普华产业研究院监测数据显示，核心城市优质资产凭借产业升级与消费升级需求保持韧性，而新兴区域因供应过剩面临去化压力。这种分化不仅体现在区域之间，更体现在资产类别之间、同一城市不同区位之间。

从投资市场来看，上海作为核心城市的代表，展现出强劲的资产吸引力。2025年，上海大宗交易市场累计达成多宗交易，办公资产以超过五成的成交金额占比稳固市场基本盘;投资性需求占比超过八成，较2024年进一步上升，反映出投资者对核心地段与回报率稳定的优质资产具有较强接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制约。内环内贡献了超过四成的成交金额和成交宗数，投资热度持续回归核心区域。

从租赁市场来看，结构性分化同样明显。甲级办公楼市场中，金融行业仍为需求的首要驱动力，私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长，带动相关租赁活动;科技互联网行业需求占比攀升，人工智能相关领域的企业扩张尤为显著。与此同时，以内资律所为代表的专业服务业保持韧性，户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求。这种需求结构的变化，要求可行性研究必须建立更为精细化的产业需求预测模型，而非简单的"面积×租金"线性推算。

零售物业市场同样呈现新业态驱动的特征。消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力。这意味着传统的"主力店+零售"业态组合逻辑正在失效，可行性研究需要深入分析目标客群的消费偏好变迁、首店经济的落地可能性、以及夜间经济等新业态的运营可行性。

中研普华在《商业地产投资风险评估体系》中特别强调，当前市场环境下，可行性研究必须建立"三维评估模型"：第一维度是城市基本面(人口流入、产业结构、消费能力)，第二维度是资产质量(区位稀缺性、建筑品质、业态适配性)，第三维度是运营能力(管理团队经验、品牌资源库、数字化水平)。只有三个维度均达到基准线的项目，才具备穿越周期的投资价值。

三、产品革命：从"大盒子"到"开放式商业"的空间逻辑重构

2025年12月，东莞万象滨海购物村、上海前湾印象城、北京中关村ART PARK大融城东区等商业项目开业受到广泛关注。这些项目的共同特征是：传统大盒子式商业形态影响力减弱，开发商转而大幅增加公共绿地、活动展演与社交休憩区域，强化开放式、生态性与生活化属性。通过融合市集、艺术与自然元素，突破了传统商业边界，体现出商业空间从交易功能向体验、社交等城市"非消费功能"延伸。

这一趋势的背后，是消费逻辑的深刻变迁。当Z世代逐步成为消费市场主力军，他们的消费需求早已跳出"买商品"的单一维度，转向对情感价值、社交认同、个性表达与圈层归属的综合追求。数据显示，能调动多感官体验的商业项目，消费者平均停留时间较传统项目显著延长，复购率提升明显。

中研普华产业研究院将这一变革概括为"五感场景"的构建：通过视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的多维协同，构建能触发消费者情绪波动、形成记忆锚点的沉浸式空间。视觉层面，要做到"一眼吸睛+持续留客";听觉层面，需要通过背景音乐、自然声景营造氛围;嗅觉层面，独特的气味记忆能够形成强烈的品牌联想;味觉与触觉层面，则需要通过餐饮业态和互动体验实现深度连接。

对于可行性研究而言，开放式商业的兴起带来了全新的评估维度。首先是空间效率的重新计算——开放式商业的公共绿地、活动展演区域虽然不直接产生租金收入，但通过延长停留时间、提升消费转化率，能够显著拉高整体坪效。可行性研究需要建立"体验价值-租金溢价"的量化模型，评估公共空间投入的经济合理性。其次是运营复杂度的指数级上升——开放式商业对活动策划、商户协同、客流管理提出了更高要求，可行性研究必须评估运营团队的专业能力和资源储备。再次是气候适应性的深度考量——开放式商业在不同气候区的适用性差异巨大，可行性研究需要结合当地气候特征进行场景适配性分析。

四、科技赋能：人工智能重塑商业地产全生命周期管理

2025年，人工智能在商业地产领域的应用已从概念验证走向规模化落地。德勤调研结果显示，人工智能在商业地产行业的应用虽然仍处于起步阶段，但超过七成的受访者表示所在企业正在进行人工智能流程和解决方案的研究、试点或早期部署。走在前列的房地产企业更关注财务规划和分析、风险管理和内部审计以及物业经营等领域的AI应用。

中研普华产业研究院在《AI赋能商业地产发展报告》中梳理了人工智能在商业地产全生命周期的应用图谱：

在设计与建造阶段，生成式AI可结合BIM技术生成设计阶段的各类平面图，帮助建筑师快速落实构思;AI还深度参与施工规划、人员管理和项目管理，如根据建筑工地的基本信息生成方案，自动化生成无人机测量方案。建造科技的应用使得外墙喷涂效率大幅提升，综合成本逐步下降;智能建造体系可实现"三天一层楼"的施工速度突破。

在招商营销阶段，AI技术正在改变传统的招商模式。仲量联行推出的AI关系情报工具，自动整合CRM、邮件、日历中的碎片化数据，构建动态关系网络，同时实时扫描新闻源，自动识别并购、高管变动、融资等关键信号，并按优先级推送。智慧化招商管理解决方案通过AI模型精准识别具有搬迁、扩张或新设需求的企业，支持业主快速锁定潜力客群。qbiq智能化平台则能在短时间内自动生成多套完整的空间布局方案，帮助房地产项目的平均成交周期缩短近四成。

在运营阶段，AI的应用更为深入。华润置地北京清河万象汇通过万象云AI大模型智慧运维管理平台，打造了"硬件升级+软件赋能"的全链路绿色管理体系，破解了商业综合体"高能耗、难管控、体验与节能难平衡"的行业痛点。万物云"蝶城"系统通过AI巡检与物联网设备，将设备故障响应时间从小时级缩短至分钟级，人力成本显著下降。

对于可行性研究而言，AI技术的普及意味着评估方法论的创新。中研普华主张在可行性研究中纳入"数字化成熟度评估"维度，包括：项目是否具备部署智能安防、智能停车、智能能耗管理的技术条件;运营团队是否具备数据分析和AI工具应用能力;项目是否预留了足够的智能化基础设施接口。这些因素将直接影响项目未来的运营效率和资产估值。

结语：以专业咨询赋能存量时代的价值发现

商业地产市场的深刻变革，对项目可行性研究提出了前所未有的挑战。传统的可行性研究报告往往侧重于财务测算和技术描述，而忽视了REITs适配性评估、数字化运营能力分析、以及轻资产模式的可行性论证。

中研普华依托专业数据研究体系，对行业海量信息进行系统性收集、整理、深度挖掘和精准解析，致力于为各类客户提供定制化数据解决方案及战略决策支持服务。通过科学的分析模型与行业洞察体系，我们助力合作方有效控制投资风险，优化运营成本结构，发掘潜在商机，持续提升企业市场竞争力。

若希望获取更多行业前沿洞察与专业研究成果，可参阅中研普华产业研究院最新发布的《2025-2030年版商业地产项目可行性研究咨询报告》，该报告基于全球视野与本土实践，为企业战略布局提供权威参考依据。