2026购物中心产业：从"大拆大建"到"可持续更新"的模式转型

当北京SKP传出可能被出售的消息引发市场震动，当凯德投资申报首支外资消费REITs获受理，当南京万谷慧商业综合体历经一年多闭店改造后焕新开业——这些看似分散的市场信号，实则勾勒出中国购物中心产业正在经历的深刻变革。站在"十五五"规划开局的历史节点，中研普华产业研究院发布的《2025-2030年版购物中心产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》，为各级政府与产业参与者提供了一份关于未来五年商业地产变革的"战略导航图"。

一、政策东风：商业不动产REITs开闸，存量资产价值重估窗口开启

2025年4月，中国资本市场迎来里程碑式突破——商业不动产REITs试点正式启动。中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确将商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态纳入REITs投资范围。与此同时，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，首次将城市更新项目纳入REITs支持范围。

中研普华在报告中指出，购物中心是指集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的大型商业设施，通常设有多个零售店、品牌专卖店、餐饮区、娱乐场所以及其他服务设施，旨在提供一站式购物体验。这一定义突破了传统商业"收租"的单一盈利模式，将其升华为城市消费生态的核心载体。

报告特别强调，商业不动产REITs的推出标志着行业底层逻辑的系统性重构。长期以来，我国商业不动产存量资产规模庞大，但面临"投融管退"循环不畅的困境，大量优质资产沉淀在开发商手中，缺少有效的资本循环机制。REITs试点的启动，为存量资产提供了标准化、规范化的退出渠道，打通了"投融管退"全链条，使商业地产的金融属性与运营价值得以统一。

值得关注的是，2025年4月以来，消费REITs市场进一步扩容。华夏华润商业REIT宣布扩募计划，凯德投资拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个优质资产。这种"资产上市-管理输出-规模扩张"的良性循环，正在重塑行业竞争格局。

二、城市更新：从"大拆大建"到"可持续更新"的模式转型

"十五五"规划建议中，首次将"大力实施城市更新"写入国家中长期发展规划，确立了其在现代化建设全局中的战略定位。相较于"十四五"时期以"三改一拆"为核心的任务驱动型思维，"十五五"建立了"需求牵引、问题导向、全周期运营"的现代化治理逻辑。

中研普华在《2025-2030年版购物中心产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》中指出，当前购物中心行业已进入存量时代，老旧购物中心的特色改造成为主流趋势。通过特色主题、特色场景、特色业态等方式，老旧购物中心能够焕发新生，吸引更多消费者。报告建议，城市更新应坚持"留改拆并举、以保留利用提升为主"的核心原则，注重历史文化保护、生态环境改善以及居民生活品质提升。

这一理念在2025年的市场实践中得到充分验证。北京推动亦庄龙玥城、西城区"JK FUN"商城等传统商业全面转型升级，完成西直门、双井等十五个商圈改造提升;南京万谷慧商业综合体经过一年多闭店改造，与二期新商业融合，共同打造"多维消费场域";北京悠唐购物中心荣获"年度备受期待调改更新项目"大奖。

报告还特别提到，"十五五"规划纲要在土地政策方面实现三大突破：一是明确土地用途"依法合理转换"的合法性，破解存量物业改造中建筑功能转换与土地用途管制不匹配的核心堵点;二是完善工商业用地使用权续期相关法律法规，稳定社会资本长期投资预期;三是建立规划调整与功能需求的适配机制，实现规划管理从"刚性管控"向"刚性与弹性相结合"的转型。

三、体验革命：从"购物场所"到"生活方式中心"的业态重构

中研普华报告对购物中心发展趋势的分析，精准捕捉到了行业正在经历的"体验化跃迁"。《2025-2030年版购物中心产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》指出，随着消费者需求的日益多元化和个性化，体验式商业的持续升级是当前购物中心发展的重要趋势。购物中心将不再仅仅是购物的场所，而是集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术、体育等多种功能于一体的综合性体验空间。

2025年，这种体验化转型呈现出九大鲜明趋势：

情绪价值成为硬通货。在生活压力普遍增大的社会背景下，消费者越来越愿意为情绪满足与精神补偿付费。潮玩经济、演出市场、宠物友好商业、疗愈经济等业态蓬勃发展，本质上都是情绪价值的商业化呈现。

公园化商业加速兴起。从香港新鸿基地产西沙"公园式运动商业综合体"，到日本大阪梅北公园在核心地段留白出超大公园，再到深圳深业上城借着《深圳经济特区公园条例》新规催化笔架山公园商业配套发展，商业开始追求"留白"——给出蓝天白云绿地的想象，把体验互动的乐趣留给消费者自己操作。

市集化与快闪化成为新常态。传统商业边界不断被打破，通过引入创意市集、快闪店等灵活业态，购物中心实现了空间的动态更新和内容的持续迭代。

首店经济驱动消费创新。2025年6月，深圳发布《深圳市提振消费专项行动实施方案》，提出打造"深圳国潮时尚新品首发季"活动，计划建设一至两个国内知名的品牌首发中心。政策落地后，深圳核心商圈首店数量同比增长显著。

中研普华报告认为，未来购物中心将呈现"主题化与IP联名"趋势，通过文化融合打造独特吸引力;同时，"健康经济"将成为新增长点，运动康复中心、银发社交空间等业态占比将持续提升。

四、区域分化：从"单极集中"到"多极互动"的空间重构

报告关于区域市场分化的分析，揭示了购物中心产业的空间重构逻辑。中研普华指出，中国购物中心市场呈现出"梯度发展"的区域结构特征，以核心中心城市为龙头，带动周边中小城市和县域市场的共同发展，形成多点支撑、多极互动的市场格局。

一线城市进入"存量优化与内容升级"阶段。通过业态调改激活存量资产，租金溢价空间依赖文化IP运营与场景创新。上海百联ZX创趣场引入二次元主题，北京朝外THE BOX以策展型零售定位，都是典型案例。

二线城市呈现"性价比与本地化突围"特征。避开高端消费赛道，聚焦刚需型业态，挖掘在地文化资源。武汉越秀国金中心结合"精武路"历史打造特色街区，西安大悦城"十三朝"主题街区通过唐风建筑、非遗展示吸引本地客流。

三四线城市及县域市场成为新增量。政策推动下，三四线城市新增项目占比持续提升，但单体项目体量较小，需依赖社区化运营提升客流黏性。重庆龙湖时代天街通过"社区商业+夜经济"模式，将服务半径缩短，实现单项目年客流量突破。

港资企业与本土企业的竞争格局也在重塑。华润万象生活、龙湖天街、万达商管等头部企业通过多业态整合与轻资产输出巩固优势;太古地产、新鸿基、恒隆等港资企业则加码内地核心城市，三亚太古里、北京太古坊、杭州恒隆广场等重磅项目陆续亮相。

结语：一场关于城市未来的商业革命

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若希望获取更多行业前沿洞察与专业研究成果，可参阅中研普华产业研究院最新发布的《2025-2030年版购物中心产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》，该报告基于全球视野与本土实践，为企业战略布局提供权威参考依据。