2026-2030年中国城市更新行业："十五五"存量提质下的投资主线与赛道掘金
房产LiWanYi2026/7/10
2026-2030年中国城市更新行业："十五五"存量提质下的投资主线与赛道掘金
经过四十余年高速城镇化，中国常住人口城镇化率已在2025年末逼近67%的平台期，"摊大饼"式的增量扩张走到尽头。2026年5月国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》，这是国内首部城市更新领域国家级专项规划，标志着行业发展逻辑从"大拆大建、外延扩张"彻底切换为"存量提质、内涵式发展"。同期中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确既有建筑改造利用、老旧小区整治、基础设施补短板、生态修复及历史文脉传承等八大重点任务，并要求建立城市体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，形成"先体检、后更新，无体检、不更新"的刚性前置程序。
"十五五"期间城市更新不再是地方自发试点的散点行为，而是纳入中央统筹、省负总责、市县落实的国家战略体系。政策端严控拆除比例与拆建比，拆除面积不得超过更新单元总建筑面积20%，明确反对借旧改之名行地产开发之实。资金端则构建了超长期特别国债(2026年安排1600亿元定向支持地下管网)、中央预算内投资(970亿元支持老旧小区及危旧房)、地方政府专项债可作资本金、以及基础设施公募REITs扩容的组合拳，试图破解过往过度依赖土地财政和财政兜底的困局。
从项目池看，未来五年国家重点推进城镇危旧房改造约50万套(较"十四五"翻倍)、新开工老旧小区改造约11.5万个(从铺量转向精准聚焦管线老化及消防缺失的小区)、城中村改造4000个(拆整结合、严控单纯卖地平衡)、老旧街区厂区提质1500个，以及建设改造地下管网约77万公里。城市更新的内涵已拓展为涵盖民生安全底线修补、历史街区活化、产业空间再造、数字低碳嵌入的复合型系统工程，对相关参与主体的综合能力提出了全新要求。
根据中研普华产业研究院《2026-2030年中国城市更新行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：当前中国城市更新市场已形成"央地国企主导片区统筹—龙头房企/产业运营商跟进—专业服务机构补位—居民共治参与"的分层协同生态，不同类型市场主体在价值链上的站位日趋清晰。
央企及地方国企平台是本轮更新的"底盘"担当。具备低成本融资优势和政信资源，主要承接跨街区的片区综合开发、地下管网等准公益性工程，以及做地、一级整理和存量资产初始盘活。中建、华润置地、招商蛇口等央企多与地方政府签署战略框架，通过"投资人+EPC+运营"模式统筹大体量项目;上海城投、深圳特区建发等地市级平台则发起设立百亿级城市更新基金，并借助保租房及产业园区公募REITs逐步实现"投融管退"闭环。国企的核心竞争力正从单纯的工程建设能力向规划统筹、资金运作与长期资产运营能力迁移。
混合所有制房企及品牌运营商聚焦具备稳定现金流的经营性更新。部分头部房企收缩高杠杆拿地后，转而以商业管理、长租公寓、产业园运营切入老旧厂区改造和闲置商办盘活，输出品牌与招商能力而非沉淀大量自有资金。典型如将老旧厂房改造为科创孵化器或文创园区，把闲置写字楼改为保障性租赁住房，通过运营提升净营运收入(NOI)，再以类REITs或公募REITs退出。这类主体在"十五五"期间面临的关键考验是能否真正建立长周期运营账算平的能力。
民营专业服务机构走"小而美"精细化路线。工程代建、电梯加装、智慧社区改造、适老化设施、检测鉴定、规划策划咨询等细分领域为民企提供了差异化生存空间。相比国企承担的重资产与统筹职能，民企更适宜作为城投及国企的配套服务商，通过公开招投标或年度战略合作入库获取业务。部分具备技术壁垒的检测机构和数字化市政服务商，因掌握"城市体检"数据入口，在项目生成阶段便拥有较强话语权。
区域竞争态势呈现明显梯度分化。京津冀、长三角、粤港澳大湾区的核心城市政策成熟度高、专项债与中央补助申报经验丰富、社会资本活跃，适合布局策划—投资—改造—运营全链条业务;省会及经济强市处于省级试点推进期，多以EPC+O模式切入;多数三四线城市更新仍依赖中央转移支付，以基础类老旧小区改造和管网单项工程为主，适合材料供应与专项分包局部参与。
值得警惕的是，行业仍存在一定程度的地方保护主义与低价中标现象，且部分城市更新实施主体资质良莠不齐。随着规划要求"项目自身具备造血能力、严控新增隐性债务"，缺乏运营思维、仅靠施工利润贴补亏损的企业将逐步被出清，市场集中度有望向具备全链条整合能力的头部国资和专业运营商倾斜。
从碎片化改造走向片区统筹与城市体检驱动。 "十五五"强调以一个街区或一个功能单元为最小实施颗粒，统筹考虑交通、公服配套、产业导入与风貌协调，避免过往只刷外墙不改管网、只改单体不连片带来的资源浪费。所有更新项目须先开展城市体检，围绕安全韧性、宜居水平、绿色低碳、历史文化等指标找问题，体检结果直接决定项目入库优先级与资金分配，这将催生城市体检常态化外包与数字化监测平台的持续需求。
改造重心向安全韧性与民生底线倾斜。 地下管网更新被定义为"城市生命线工程"，燃气管网、供排水及供热管网的大规模更换与智能化监测将成为未来五年确定性最高的子赛道。危旧房(C/D级危房)改造任务翻倍，预制板楼、抗震不达标房屋及国企改制遗留住房是重点攻坚对象。"房屋养老金"制度探索建立政府、单位、个人共担的维修资金池，配合房屋体检与房屋保险，有望逐步解决老旧住宅后期维护"钱从哪来"的长期痛点。
微更新、留改拆并举与历史文化活化成为主流范式。 政策严控大拆大建，单个更新单元拆除比受限，老旧街区厂区要求最大限度保留原生肌理，通过功能置换(如老厂区变科创园、老街变文旅休闲带)实现价值再生。历史建筑修缮数量指标较上期提升百分之五十，保护第一、以用促保成为硬性考核。这要求实施方具备文保修缮技术与在地文化挖掘能力，而非简单仿古复建。
数字化与绿色低碳深度嵌入更新全流程。 "数字中国"与"双碳"目标双重驱动下，改造过程推广装配式装修、超低能耗建筑技术及绿色建材循环利用;运营阶段则叠加BIM、数字孪生管网监测、社区智慧安防与数字家庭系统。具备"绿色更新+智慧运营"复合解决方案的供应商将在政府采购与REITs估值中占据优势。
价值链向"微笑曲线"两端偏移。 产业链利润重心从前些年偏重土建施工，逐步向前端的策划检测(掌握体检数据即掌握项目入口)和后端的资产运营、社区服务转移。单纯靠施工赚差价的模式利润率将持续承压，而能提供"规划策划—投资统筹—改造实施—长期运营—资本退出"一体化服务的综合运营商将享受估值重塑。
重点赛道选择应紧扣政策资金流向与资产盘活逻辑。 建议优先关注三大主线：一是城市地下管网更新及配套智能监测设备，该领域享有超长期特别国债直通车支持，付款保障度高、需求刚性最强;二是存量资产运营盘活，包括老旧厂房改产业园/文创、闲置商办改保租房、历史街区商业活化，具备稳定租金流的项目可对接公募REITs退出;三是"完整社区"微更新，聚焦加装电梯、适老化设施、社区嵌入式养老托育及智慧化改造，契合老龄化社会刚需且部分成本可由居民共担减轻财政压力。
区域与项目筛选需建立分级评估体系。 一线及强二线城市财政实力较强、更新条例立法完备、项目储备充足，适合重资产参与片区统筹或持有运营;弱二线及三线重点跟踪已入选中央财政支持城市更新行动的城市(通过竞争性评审获最高12亿元补助)，此类城市项目包资金闭环相对可靠;普通三四线建议仅以轻资产专业服务或专项分包形式参与，避免垫付大额前期费用。项目层面应优先选择有明确中央或省级资金配套、具备经营性现金流覆盖部分成本的"自平衡"或"微盈利"方案，远离单纯依赖预期土地升值返哺的高风险旧改。
投融资模式创新与政企合作要点。 充分利用专项债可作项目资本金的政策红利，协助地方政府策划符合收益自平衡要求的打包方案以提高获批概率。积极探索与属地城投成立合资运营公司，城投负责资源统筹与确权、社会资本负责招商与精细化运营并按约定比例分成，降低单方资金占用。关注Pre-REITs及城市更新基金机会，在成熟资产装入公募REITs前介入，既可获得夹层收益也为后续退出铺路。鼓励企业通过绿色债券、中期票据等工具拓宽直接融资，避免短债长投引发的流动性风险。
主要风险提示与应对建议。 其一，各地实施细则出台进度与执行尺度不一，部分区域可能存在征拆受阻、居民诉求分歧导致工期拉长，建议前期深入参与意愿征询与方案公示，将社区共治纳入项目风险管理。其二，地方财政承压可能影响补助资金与专项债拨付时效，合同中应明确付款节点并设置相应保障条款，尽量争取纳入国家或省级示范项目清单以获取更高层级资金监管。其三，运营收益受招商环境、消费景气度影响较大，宜在可行性研究中采用保守出租率与租金假设，预留足够安全边际，并通过多业态组合(底商+办公+配套服务)分散单一市场波动风险。
如需了解更多城市更新行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《2026-2030年中国城市更新行业市场全景调研与发展前景预测报告》。
-
关注公众号
免费获取更多报告节选
免费咨询行业专家
