2018楼市走向预测 12城被约谈释放啥信号 未来楼市何去何从
2018楼市走向预测 12城被约谈释放啥信号 未来楼市何去何从
近两个月楼市出现升温迹象，为此，住建部约谈部分城市并再次强调楼市调控目标不变。未来调控政策将有何变化?各地房价接下来怎么走?北京、深圳、南京等重点城市楼市走向如何?
针对上述大家关心的问题，5月14日，中国社科院在北京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15(2018)》，对房地产市场的发展趋势进行了分析。
调控政策将如何变化?
蓝皮书称，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。同时，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。
近两个月，部分城市楼市出现升温迹象。面对这一变化，住建部近期约谈12个城市要求落实稳房价、稳租金的调控目标，随后地方楼市迎来调控密集期。
这12个城市有西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。被约谈后，哈尔滨、长春、成都、西安、贵阳等城市纷纷出手，发布调控新政或采取严打违规房地产中介等方式整顿市场秩序。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向记者表示，未来，若部分城市楼市房价出现反弹迹象，调控政策则会相应加码，监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度很坚决，并会体现在行动上。
房价接下来怎么走?
蓝皮书预计，2018年将是本轮房地产市场低点，预计房地产价格全年平稳回落。
为何这样预测?主要原因之一是房地产调控目标不动摇、力度不放松。
根据蓝皮书，在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧;在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会变，加上银行信贷收紧也使购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。
社科院城市发展与环境研究所副研究员、蓝皮书执行主编王业强在发布会上说，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底。一线城市上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年或趋缓;二线城市全年价格指数或进一步回落。
他说，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度，但随着去库存政策逐渐退出，预计今年下半年三四线市场调整将会出现。
北广深等重点城市楼市走向如何?
王业强在发布会上对重点城市楼市进行了展望，他认为：
对北京来说，在房住不炒的大基调下，楼市仍会低位运行。受“一核”“两翼”北京城市新规划的影响，环京地区可能有热点区域出现。
广州将重点发展租房市场，信贷将继续收紧，房地产税制调整或继续推进，中心城区需求进一步外溢，外围区域将加速发展，商品住宅市场总体保持平稳运行。
深圳楼市区位分化将明显加大，商务公寓投资热度持续，整售方式受青睐，棚户区改造政策呼之欲出，公共住房用地紧张问题将有所缓解。
重庆的租赁政策利好不断，开启全新租赁时代。写字楼供应高峰持续，政策推进商业地产去库存。
南京土地市场将维持2017年的趋势，理性平稳发展。租赁住房用地需求显著增加，商办用地市场热度逐步降低，成交地价或进一步回落，土地出让金或大幅下滑。
住房贷款利率还会上升吗?
多地房贷利率持续上调。央行发布的《2018年第一季度中国货币政策执行报告》显示，房贷利率3月加权平均利率为5.42%，比上年12月上升0.16个百分点。
另据融360数据，4月，全国35个城市533家银行首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。
房贷利率还会上调吗?王业强认为，个人住房贷款利率仍有上升空间。
“当前企业部门信贷需求回升，信贷规模紧张的局面仍将延续，也将推动个人住房贷款利率继续上行。”蓝皮书称。
苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙此前接受媒体采访时也指出，当前房贷利率的绝对水平仍处于相对低位，未来进一步上调的可能性较大。
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12城为何被约谈?房价上涨较快、出现异动、监管有问题
记者发现，被约谈城市主要集中在东北、中西部地区以及政策利好的海南。通过国家统计局最新数据可见楼市动态“一斑”：今年前4月商品房销售额，东部地区同比降1.5%，中部、西部和东北地区同比增长幅度均分别超过20%。
权威人士表示，12个城市被约谈，有的是因为房价上涨较快，有的是房地产市场存在异动，还有一些是市场监管存在问题。
根据国家统计局最新数据，4月的新建商品住宅销售价格，海口和三亚环比上涨1.9%，太原、大连、哈尔滨、西安、贵阳环比上涨超过1%，西安二手住宅销售价格4月环比上涨2.3%。
近期，西安市部分地区出现一房难求的情况。西安市房管局局长夏俊山说，供需时间性失衡、区域性失衡、结构性失衡，是导致出现一房难求的重要原因。随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续上市，这种暂时的供需失衡现象将逐渐得到缓解。从总体看，西安市即将上市的房源很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米，共22万套，截至目前，未上市的还有2400万平方米，约20万套。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，如果一个城市住房交易量持续增加，则预示着3至6个月后的房价会有较大幅度上涨，此时如果提前增加土地和新建住房供给或进行必要的需求管理，则有利于促进市场稳定。“做好市场监测预警可以强化预期管理，通过对房地产市场运行状况实时监测，就可以准确把握市场运行态势，提前捕捉楼市可能出现异常波动的信号，及时预警并进行科学有效的政策干预，防止市场大起大落。”他说。
约谈释放啥信号?房地产调控不放松
今年以来，全国各地出台房地产调控政策已逾百次，涉及限购、限贷、限价、限售以及摇号政策等，调控地域向二线城市和三四线城市转移。楼市在四五月份通常处于活跃期，住建部此时约谈12城传递了什么政策信号?
全国房地产商会联盟主席顾云昌说，这并不是住建部头次约谈地方，2016年也有过对热点城市和核心房企的约谈。此轮被约谈城市，房地产市场的情况各不相同，有些城市出现地价上涨、投资投机力量抬头等不稳定因素。通过约谈，中央政府可以更好地了解地方相关情况，结合各地楼市调控特点提出指导意见，以保持房价平稳和房地产市场健康发展。
刘洪玉说，住建部就房地产市场调控问题约谈地方政府，重申房地产调控政策的连续性、稳定性和一致性，将进一步推动中央政令在地方得到更有效落实。
党的十九大以来，住建部多次强调要建立完善差异化的调控政策体系，建立和完善房地产统计和市场监测预警机制，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。
受访专家普遍表示，此轮约谈透露新一轮楼市调控动向。约谈问责作为强有力的行政手段，有助于推动地方政府落实调控主体责任。而保持楼市长期健康稳定发展，更需要理顺供求关系，解决土地错配问题，建立房地产长效机制。约谈向市场发出明确信号，未来房地产调控将继续“从严”逻辑。
