房产更名和过户的区别 哪些情况办理不了房产证？

房产更名和过户的区别

首先说说房产更名，例如我们买了开发商的房子交了定金或者交完首付签了合同之后，自己不想要这个房子了，或者想把房子等记在家里其他人名下的，又或者收取了转让费把名字更改成其他人，这时就需要在房产购买合同上进行变更名字，这个过程叫做房产更名，这个工作是由购房者申请，开发商完成的，前提就是合同还没有备案，建筑工程没有竣工验收之前；

再说说房产过户，过户的情况一般多发生在二手房交易过程中，当你按照购房合同付完房款后房屋的原持有者需要携带不动产证到所管区域的房管局办理房屋产权的变更手续，这个过程教宗过户，就是把房子从一个人名下转移到另一个人名下了，另外像我们常说的转让、赠与、继承都要经过过户，因为都是把已经获得了房产证的房产的产权发生了改变。

总之，就是房子拿到房产证后要改变持有者就叫过户，没有拿到房产证前改变持有者叫更名，更名是只签了合同，并没有备案呢，现在大家应该都明白了吧。

楼市有风险，购房需谨慎。

哪些情况办理不了房产证？

1、开发商原因

房地产开发商的原因。根据开发商不同的情况又可分三种情形：

1．开发商在销售楼房的时候根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者较好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者较好不买这种房，因为将来很可能办不下产权证。如果遇上什么意外的话，您的权益将得不到保障，风险太大。

2．开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者。

3．开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，较后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。

2、购房者的原因

除了开发商的原因不能办理房产证之外，还存在购房者本身原因的情况，购房者在办理房产证的时候是需要缴纳税费的，如果购房者没有交纳相关税费就不能办理房产证。另外没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明以及委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的也是不能办理房产证的。