燕郊房价回升：传二手房一夜上涨7000元 2019楼市怎么走？房价怎么涨？

1月底，记者前往燕郊采访时，一位当地的房产中介如是说。记者看到，尽管接近年关，不少餐馆、小超市已经提前打烊，但燕灵路口的某一手房销售中心里仍然有不少人围着沙盘看房。

中国社科院财经战略研究院住房大数据联合实验室数据显示，2018年12月廊坊(燕郊)房价环比上涨3.67%，这一涨速也是2017年4月当地房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅。

随着11月中旬北京市政府机关正式入驻通州副中心，与副中心统一规划的北三县房价再度迎来一波涨幅。“天洋城有个二手房，听说一夜涨了7000元。最近二手房一直在涨价，只是个别房子涨幅没有那么大而已。”

二手房报价持续上涨

1月底的燕郊显得有些冷清。作为北京的“睡城”，提前到来的春节返乡潮带走了大部分在北京工作、居住在燕郊或在当地从事服务业的人口。

不过，紫竹湾商业广场的售楼处显得格外热闹，沙盘边上站着好几拨人同时听着中介讲解着。一位中介杨先生告诉记者，这个商住项目是一手房，但实际上已经是准现房，此前有过蓄客排卡，但因房价迅速上涨，先前的排卡被宣布取消。谁知限购政策出台，燕郊房价又急转直下，因此开发商一直没有大规模推盘。

由于当前燕郊已经少有一手房项目，二手房的价格更能体现市场的冷热。“二手房都是房主自己定价，最近又说地铁要加一条线，是涨了不少，调高多少的都有。”杨先生说。

据贝壳找房成交系统统计，2018年12月燕郊二手房挂牌均价19816元/平米，环比上涨639元/平米。这一涨幅还在不断加大，安居客数据显示，燕郊所在的三河市2019年2月二手房均价18721元/平米，比2018年底上涨了2.6%。

严跃进认为，近期通州副中心建设节奏加快，尤其是北京市政府的迁址，更加促进了燕郊等环京区域的快速发展。因此燕郊等区域市场的预期肯定会转变，进而带动更多的市场交易上升，这个时候部分价格也会上涨。而且客观说，价格往下跌的可能性其实已经不大了，后续如何稳定房价依然是重要的方向。

2019楼市怎么走？房价怎么涨？

展望2019，楼市调控政策是紧是松?融资环境是回暖还是遇冷?房企“唯规模论”的发展理念是否适用?

新的一年，房地产行业依然留下太多悬念待解。

政策：各地研究楼市“一城一策”方案

从2018年末到2019年首月，全国迎来新一轮政策调控潮。

克而瑞研报显示，2018年第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响调控放松第一枪。步至2019年，青岛高新区暂停“摇号售房”规则，珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

“自去年年末开始，部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调，这更多是对过去过度行政化手段的一种纠偏，更多让市场发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者，政策微调属于正常的修复，不代表房地产政策发生转向。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，在2019年1月份地方两会期间，“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。据悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，研究制订“一城一策”方案。

房价：楼市回归理性

2018年，房地产市场波澜不断，充满悬念。上半年，一些城市的房价仍处于惯性上涨状态，甚至部分热点城市出现了“万人摇号，一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中，8月开始，市场明显转冷，销售开始疲软，金九银十也失去了往昔的繁盛。克而瑞数据显示，10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

随着整个行业遇冷，一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。根据国家统计局数据，一线城市成交下滑，2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低，仅为1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。

受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激，三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位，但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧，项目去化情况有所下降，成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地产研究院研究员沈昕向时代周报记者表示，2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在4%左右。

土地市场：成交体量仍将维持高位房企布局逐步回归一二线

土地市场，不仅是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。

2018年，国内土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系，去年年末不少城市加快了供地节奏，北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。

步至2019年，克而瑞预测，土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年中，企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大。

房企多元化：房企多元化竞争加剧规模化与专业化是趋势

房地产新常态下，部分房企不得不开始自我颠覆，通过多元业务探索，寻求新的利益增长点。

据不完全统计，截至2018年底，房企目前已经涉及20个业务方向，主要可以分为四大板块：地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务。在布局上，房企多选择与地产开发相关的延伸领域，比如养老地产、文旅地产、产业地产等;也有与地产开发相关领域，比如代建、物业管理、互联网家装等;更有解决存量资产问题的创新领域，比如联合办公、长租公寓等。

繁荣背后，仍有诸多现实问题值得被再次审视。对于大型房企而言，多元化的主要问题在于，如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团;而面临行业集中度逐步增强的市场格局，如何合理转型避免业绩下滑甚至被吞并则是小型房企更要思考的问题。