2018年中国产业地产排名：深圳招商蛇口排第二

产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

近年来，国内经济“新常态”形势下，产业地产作为承载与促进产业发展的一种空间形态，在提升土地产业价值和城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，成为房地产企业转型、实体企业多元化发展和金融资本投资的新蓝海。过去，以张江高科和招商蛇口等政府平台公司为代表的国有企业，以及以华夏幸福、亿达和联东等为代表的民营企业是产业地产的主要市场主体。但近两年来，在房地产政策高压下，万科、金地、碧桂园等一大批传统地产商扎堆布局产业地产，并呈现明显的扩散态势。与此同时，新松机器人、东旭集团、富士康等制造企业也均有进入产业地产的行动或计划。除此之外，金融资本也开始参与投资布局物流园区和科技园区。

然而，我国产业地产目前仍处于起步发展阶段，发展模式相对单一，经营方式相对粗放，产业地产商良莠不齐，“以产业之名、行地产之实”的现象普遍存在。本次榜单的推出，不仅是行业参与者的品牌荣耀，也希望能够成为地方政府、金融机构参考和评判产业地产商价值和合作可能的重要依据。

1、指标说明

笔者认为一个成功的产业地产商应该具备强大的产业服务能力、良好的资本运作能力和优秀的经营管理能力。强大的产业服务能力很大程度上决定了产业的集聚程度和发展潜力。优秀的资本运作能力有利于企业走出资本困境，帮助企业进一步扩大规模，抓住市场。此外，在土地和资金获取成本不断提升的前提下，产业地产企业有效的经营管理模式能够提质增效，进一步释放利润空间。

在考虑以上三个方面的基础上，我们建立了2018年产业地产商TOP50评价指标体系，包括一级指标3个和二级指标7个，具体如下：

2、评选结果

遵循科学、系统、客观、可操作、可对比的基本原则，赛迪顾问产业地产研究中心，对入围的产业地产商进行比分评选。最终评选榜单结果如下：

榜单分析

以榜单为基础，我们对于参与主体的区域分布，行业类别和企业性质进行了分析。

从地理位置看：2018产业地产商TOP50主要分布在一线城市，二线城市部分涌现，产业地产TOP50上榜企业分布较为集中，主要分布在北京、上海和广东等区位优势明显的省市，三地占比超过60%。一线城市产业地产商凭借较好的本地资源和市场认知获得快速发展。此外，武汉、重庆、苏州等二线城市也涌现了部分优秀的产业地产商。

2018产业地产商TOP50企业地理位置分布

从行业类别看：非传统房地产企业居多，且排名靠前：以张江高科、招商蛇口、上海临港等政府平台公司，以中节能为代表的非传统地产企业不仅占据多数，且排名相对靠前。传统房地产企业排名主要位于20-30之间，较往年有较大进步。据赛迪顾问统计，全国百强房地产企业中，约有四成企业不同程度涉足产业地产业务，打造企业的新增长板块。碧桂园、恒大、绿地、万科等开发商加快拓展产业地产，寻求新的业务增长点，传统房地产进军产业地产，其在资金等方面的优势开始显现，蓄势待发。

2018产业地产商TOP50行业类别比例分布

从企业性质来看：国有企业为主，张江高科、招商蛇口等国有企业占比高达42%，以华夏幸福基业、宏泰发展、亿达等为代表的民营企业占比达33%。国有企业发展产业地产具有深厚的产业和政府等资源优势。未来，笔者认为仍会有大量政府平台公司加快转型为产业地产商，且央企及实体企业继续布局。

2018产业地产商TOP50企业性质比例分布

经过对产业地产商上榜的企业的运营模式和发展特点等进行分析，我们认为一个成功的产业地产商离不开产业能力，包括产业眼光、产业资源、产业人才等。后续，赛迪顾问产业地产研究中心还将会对上榜产业地产商进行深度分析。

此外，对于产业地产商的发展，笔者有如下三个建议：

一是打造产业地产标杆项目：

选取具有投资价值的城市区域打造品质产品，搭建产业平台资源，并匹配服务体系，树立企业产业地产项目品牌，成为推动城市产业升级转型的典范。

二是拓展融资渠道及创新模式：

产业地产开发周期长、资金需求量极高，亟待资本助力。金融资本借助产业资产也可以规避金融风险。未来产业地产与资本市场深度融合将成为行业趋势，产业地产商要实现规模化扩张，需通过拓展融资渠道，加强资本化运作。

三是加强与产业研究机构的战略合作：

一个好的产业地产项目应该是产业与地产并重，且重在产业。通过与产业研究机构的沟通合作，逐渐梳理和导入产业资源，是产业地产发展的首要任务。

产业地产理论应该是基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。在当前经济与产业发展具体实践中，产业地产具有巨大的市场需求。