2019年一季度房地产市场走势 供需双降三四线城市明显降温

今年一季度，地方城市推地节奏有所放缓，土地市场整体供需双降，尤其是三四线城市出现明显降温现象。

据中国指数研究院的统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%;二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%;三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。

从成交量来看，住宅用地成交规模也出现明显下降，其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

“整体来看，受2018年土地大规模流拍影响，预测2019全年房企融资环境仍然偏紧，且今年企业已进入偿债高峰期，资金压力仍较大，全国土地市场持续全面回温的可能性不大。”中国指数研究院相关负责人分析指出，“三四线城市降温态势已现，但一二线城市基于相对较好的基本面以及对各类资源的吸引力，获得更多企业重视，土地市场将保持一定热度”。

未来3-5年不良贷款规模缓慢上升

从近期上市银行披露的2018年年报情况看，尽管银行的不良贷款余额规模仍普遍增长，但不少银行的不良贷款率则出现下降，或者是上升速度收敛。这是否就意味着，银行资产质量逐渐驶入“安全区”了呢?

报告的调查结果显示，近五成受访者预计未来3-5年银行业不良资产压力缓慢上升。其中，资产管理公司受访者会比银行业人士的判断相对悲观，从资产管理公司视角来看，未来3-5年，我国银行业不良资产持续增加将是一个大概率事件，主要原因有：

一是本轮不良资产集中暴露的周期性和结构性因素并未得到根本改变，结构调整仍将是经济运行的主基调，存量不良资产，尤其是产能严重过剩行业的不良资产将继续出清;

二是世界经济、政治环境发生深刻变化，国内经济下行压力增大，企业经营难度提升，部分行业新增不良规模扩大;

三是促进防范系统性风险与服务实体经济更紧密的结合，将是未来一段时间内监管工作的重点，在此基调下，监管当局对商业银行不良资产的处置仍将保持较大的支持力度，以期为银行支持中小、民营企业释放出更大的信贷空间;

四是拨备覆盖率和贷款拨备率的修订及资管新规细则的出台等给银行不良资产的处置带来了较大压力，将迫使银行提高不良资产处置效率，继国有大行之后，各股份制银行可能会成为不良资产市场重要供给方;

五是房价快速上涨的动力衰退，房地产市场长期积累的风险隐患有所暴露，涉房不良的规模将会逐步扩大。

实际上，对于资产质量率先转好的国有大行来说，对于未来资产质量走势的判断也仍不敢掉以轻心。中行风险总监刘坚东表示，我国发展面临的环境会更加复杂，会更加严峻，难以预料的风险和挑战会更多，也会更大，银行资产质量会持续承压。