“十二五”高端住宅行业运行情况及“十二五”高端住宅行业发展成就

“十二五”高端住宅行业发展回顾

一、“十二五”高端住宅行业运行情况

图表：2011-2016年我国高端住宅成交量分析

数据来源：中研普华

二、“十二五”高端住宅行业发展特点

1.区域位置。高端住宅一般主要位于城市核心区，商务、金融、科技等产业周边区域，交通便捷，市政配套完善，自然景观资源少有的地段。这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户杜宇好地方等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。

2.自然景观资源。高端住宅独有的景观优势和市场少有性，使其附加值大幅提高。

3.精细化设计。精细化造就少有，更是人性化的延伸和体现。户型设计：户型平面营造根据客户群的生活习惯和个性的要求专门定造，布局功能更加完善和细化，讲究空间感和舒适度，各类设计细节到位，可以满足功能性需求。精装修住宅、公共区域、园区景观、地下车库等目之所及之处皆无功能和设计盲点，精细化设计渗透每个环节，处处彰显人性关怀。如大堂入口处设宠物清洁间;车库内车辆导流、行进方向导视系统，超宽、超高车位预留比，行车路线考虑电梯厅出入口等设计，车库电梯厅人性化装修设计，公共空间感应式安防门，车库自然采光通风一集景观结合等;垃圾处理、暂存、转运的较好管理方式。

4.高档的装修标准。建筑立面装饰材料用料应该高档，一般以石材较为广泛，其次为面砖，涂料应用范围较小。精装修住宅、公共区域(如会所、大堂、架空层等)的装修档次、品位高。园区苗木应选择名贵、树形好、成活率高的品种;园区硬质铺装材料应高档。景观后期养护也很关键，高成活率才能保证高品质的园区景观效果。

5.精湛的施工工艺。对施工单位施工质量提出了严格要求，建筑的精细化除了设计方面，更多的体现在了施工方面，如石材的收边、对缝、纹路对应等等。因此信誉和施工质量过硬的施工单位应该作为合作伙伴的优选。

6.完善的公共服务设施。功能丰富的会所和架空层，满足小区简易餐饮类供应、业主阅览室、洗衣、缴费、存款、宠物寄养店等日常服务，会客办公等商务办公服务，以及健身、SPA、娱乐等休闲功能需求。赋予大堂☆级酒店式装修和服务功能标准：体现人性化的入口宠物清理间，临时会客区，访客等候区，卫生间，前台☆级酒店服务态度等。地下车库：电梯入口候车区，垃圾桶或垃圾暂存站(方便业主取车时顺便扔掉垃圾，不需到首层)。

7.构建智能化家庭、数字化社区。提高住宅高新技术含量和居住环境水平，提高居住区的安全性、实用性和物业管理水平，让业主真正体验到科技发展给人们带来的实用、便利性和安全、尊贵感。安全防范系统：园区周边防范系统、数字化楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统、家庭安防系统、门禁管理系统、停车场管理系统、巡更系统。物业管理系统：物业服务网站(家政服务、信息发布、水电费收缴、网上购物、视频点播等)以及智能家电控制系统(灯光控、自动窗帘、暖气空调的远程控制等)电梯智能化系统：限层停靠、户内叫梯，与对讲联动系统等。

8.人性化的物业服务。对高端住宅而言，品质与管理应并重，完善的设备与物业管理，是高端楼盘的重要一环。良好的智能化系统，通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视频、资讯等方面进行全方位的物业管理，人性化服务更到位，让业主真正体验到自己的尊贵地位。称得上高端住宅的物业，应该是现代城市建设文明的结晶和创造作品，又彰显物业的文化价值。高端住宅远非是凝固的建筑物，应该成为充满文化韵味的有生命的艺术品。

三、“十二五”高端住宅行业发展成就

从高端住宅供给量及近期成交量看，高端住宅呈现供需两旺局面，在信贷新政和央行降息的双重刺激下，这种局面在未来的一段时间仍将持续。

2016年堪称豪宅“井喷”的一年，不仅一二线城市豪宅成交勇创新高，三四线城市豪宅市场在2017年也“异军突起”，成交量不断走高。纵观全国楼市，改善型需求的释放越发明显，投资意愿增强。而2016年土地供应结构的变化以及土地价格的上涨也将进一步加大豪宅供应量，或将促使2017年步入真正“豪宅年”。

一线城市豪宅成交创新高

回望2016年，一线城市豪宅市场表现尤其抢眼。北京豪宅市场热度攀升，“量价”成交都创下新高。2016年全年北京单价“10万元+”豪宅已经成交566套,是2010年—2015年这6年同类豪宅成交总和250套的2倍还多;累计成交金额首次突破200亿元,达到203.05亿元，是2015年豪宅成交额的3倍多。至2017年，北京豪宅市场行情仍在上涨。

此外，上海、深圳、广州等其他三个一线城市同样如此，截至三季度末，三大城市千万豪宅成交套数分别达到9112套、3306套和1042套，较2015年全年成交量相比，分别超出1552套、460套和39套。

二三线豪宅“异军突起”

现如今，豪宅，已不再是一线城市的专利，二三线城市豪宅市场在2017年“异军突起”，呈现井喷态势。

传统的豪宅城市，如杭州、厦门，豪宅成交状况仍持续保持高位运行态势。权威机构数据显示，截止到2017年三季度末，杭州单价超过3.5万元/平方米的高端住宅成交量超过3700套，已经超过2015年全年3123套水平。此外，厦门前三季度千万豪宅成交量已经达到498套，比2015年全年多了110套。

2017年下半年楼市或许将迎来真正的“豪宅年”

值得关注的是，部分热点二三线城市豪宅成交巨幅放量。数据显示，同比变化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量为120套，同比大涨700%。此外，南京和郑州豪宅成交套数达到593套和167套，同比增幅也分别达到惊人的219%和519%。而近期备受关注的昆明豪宅市场，也在2017年实现了放量，同比增幅超过300%

热点城市豪宅大幅放量 房价上涨是主因

热点二线城市千万级别豪宅成交大幅放量，是多个方面原因共同促成的结果，诸如改善型需求的释放，以及投资意愿增强等等。在2016年10月份之前，政策环境宽松，利率为历史最低水平，极大刺激改善型需求有效释放，使得高端物业成交大幅放量。

投资需求的增加，也在一定程度上对豪宅成交起到了助推作用。在避险情绪增加的情况下，很多购房者实际上会积极持有高端物业，导致一些千万元级价格的豪宅项目会更容易受宠。

2016、2017年高价地频出2017下半年或成真正“豪宅年”

2016年，热点城市土地市场陷入癫狂状态，高总价、高楼面价、高溢价率的三高地块频出，这将导致未来豪宅供应量持续放大。

据中指院数据显示，2016年全国300城土地市场共推出住宅用地33610万平方米，同比下降10%，成交面积27612万平方米，同比下跌4%。但出让金却不跌反升，全国300城住宅用地成交金额为22357亿元，增幅达40%。

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