住建部发预警提示 影响房价的因素有哪些

住建部发预警提示 影响房价的因素有哪些

为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部又对近三个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁四个城市进行了预警提示。

住建部之所以发布预警提示，与近期房价走势密切相关。国家统计局5月16日发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，3月为65个城市。其中，涨幅居首的城市是秦皇岛，涨幅达1.8%;北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇岛之外，广州、昆明、西安、济南、武汉、杭州、洛阳、重庆、北海的涨幅也超过1%。

与此相伴的是，各种房市“小阳春”论调再度兴起，关于“房价要大面积反弹”、“目前是否已是投资良机”的预期再度升温，显示市场情绪已出现微妙变化。

近年来，国家已确立未来中国房地产市场的基本走向，明确了房子的第一功能是为满足广大民众的居住需求，通过增加土地供应量、推动“租售同权”以及适度加强交易环节调控等手段，来规范开发、销售、中介等环节，调控房地产价格合理运行。4月19日，中央政治局召开会议，再次提及“房住不炒”、“因城施策”等内容，针对近期房地产市场形势，重申宏观调控整体方向不变，避免个别地区再次出现投机炒作现象。

经过近两年的调控，全国房地产市场终于进入到平稳运行态势，成果来之不易。因此，在当下政策环境与市场环境的双重作用下，全国大中城市房价出现大幅上涨的可能性较低。近期部分区域和城市开发商“拿地”热度增加，主要是因为开发商基于今明两年发展需要所做出的资源储备之举。各地日前也强化了对房地产市场的实时监控，如苏州近期针对土地溢价率大幅走高现象，发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》，对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，规定新房须取得房产证3年后方可转让;园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

可以预见的是，随着住建部对热点城市的预警提示，已经在给市场释放明确信号：希望大家对房地产市场保持理性，政府调控不会全面放松。各地会根据房地产形势而适时调整相关政策，对确实存在“过热”苗头的城市，可能会通过调控加码来为房市“降虚火”。中央近年来一直强调“一城一策”，就是赋予地方更多对房地产调控的自主权，可以根据房价走势及市场心理的变化，随时通过交易环节的入口(如购房者资格)和出口(利率杠杆、售卖期限等)实施管控，确保所在区域房地产市场的良性发展。

因此，面对房市的“小阳春”论调，购房者仍需保持理性，冷眼看待。如果是出于改善型居住的刚需角度，可从生活实际所需出发介入房市，选择合适的房子。但对于投资型乃至投机型需求而言，中国房地产市场经历前些年的持续暴涨后，价格仍处高位，潜在升值的空间已非常有限。

更重要的是，随着中国城市化战略的推进，大量年轻人以向经济发达的东部一二线城市流动为主，未来房地产市场的区域分化趋势将日趋明显，类似鹤岗房地产市场出现的“白菜价”还可能会出现。如果投资者现在还抱着“买房就涨”的固有思维，而忽视房地产市场结构性调整、区域差异等深层次因素的影响，难免会遭遇“套牢”风险。

影响房价的因素有哪些

一、经济因素

影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

二、社会因素

影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房价水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房价水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房价上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房价下降。

三、行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。

四、房地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。