公寓和住宅有什么不同？公寓产权为什么只有40年？

说起商品房，一般的产权都是在70年年限。不过也有40年产权的房产，那么他们两除了时间上的区别外，还有哪些不一样的地方呢?

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。是一种拥有一个以上居住单位，或者说拥有多个居住单位的楼宇。一般为40年产权。

而住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。住宅按层数分可以分为多层住宅、高层住宅与超高层住宅。一般为70年产权。

房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。

40年的产权用地公摊面积比70年的产权用地的公摊面积多很多，因为40年的产权用地的住宅在门厅出入地方和楼梯地方需要按照相关规定设置多处，40年产权住宅，一般开发商叫公寓，其土地使用权性质和房地产登记用途为办公或者公寓(商业)，设计用途为住宅。

这种房子的实际规划用途是办公(50年)或者商业(40年)用途，只是开发商认为住宅比商业和办公的利润更高，才开发成住宅用途的。40年产权用地的建筑规划设计标准也比70年产权的高。70年产权年限的住宅设计标准和要求都比40年产权年限少一些，公摊面积也比较少。

前很多城市都有相关的规定，只要购房者购买满足一定面积要求的住宅类产品才能在该城市落户。所以很多购房者为了实现在城市落户而选择购买房屋，不仅为了以后的生活便利而且也为以后的生活提供保障。

但是根据相关规定，购房者只有购买70年产权的用地住宅或者居住公寓才符合落户的标准，而40年产权用地的商业住宅不属于住宅性质的，不能给予购房者落户。并且40年产权房不具备太好的居住条件，对生活的很不便利。

以下是两者的具体区别：

住宅

1.限购限贷，但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款

2.符合条件可落户，有学位

3.使用年限70年

4.住宅水电、管理费一般较低，而且通燃气!

5.二手交易税费相对较低

公寓

1.不限贷不限贷，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款

2.公寓：不能落户、无学位。不能落户、无学位。不能落户、无学位。(重要的事情说三遍)

3.使用年限最多50年

4.商用水电、物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气

5.商务公寓的二手交易税费相对较多，增值税都要收差额的5%;契税3%;个税是1.5%。最主要的的差别还是，多一个比较大的差额土地增值税，还有0.1%印花税。公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，减去全部税费后，增值收益也就变少了。

值得注意的是：公寓的类型主要要分清所属的土地性质，有的普通公寓其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，其实就是住宅，产权也是70年，能落户带学位;另外一种是在商业或者工业土地上建设的公寓，产权只有40-50年，这种公寓就不能落户也不带学位。