2020年1、2月北京二手房成交量跌近6成 北京二手房价格跌了多少？2020房地产市场现状分析

根据最新数据统计，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。2020年1-2月北京二手房网签量约1.2万套，同比下降27.4%。2月北京二手房网签量约3477套，环比下降59.4%，同比下降42.9%。1-2月北京链家二手房实时成交量同比下降约57.6%。另外，受新冠肺炎疫情影响，二手中介机构暂停对外营业，客户看房热情减弱，整个市场几乎陷入成交冰冻期，均价亦难维持上行趋势，2月二手房成交均价54115元/平，环比下跌8.6%，同比下跌9.7%。成交均价下跌亦受结构性因素影响，2月高单价的中心城六区成交占比环比下降3.8个百分点。

疫情之下北京二手房几近冰冻

2月2日，北京二手房在售房源涨价11套，降价376套，调价房源涨跌比1:34.2。链家新增客源2612位，带看30人次。注意30人次，不是30套房。当日，全市二手房网签量160套。目前市场虽然冰冻，但还没有彻底冰封，降价房源数量暴增，涨价房源数量极少。链家还有带看，30人次大概可以看100套左右的房源。此外，日网签160套属于低位，这些二手房基本都是年前签约的在消化。后续二手房网签应该会保持在工作日日均100-200套左右，1月底以来的成交停滞大约会体现在3月下旬的二手房网签量上。

新冠肺炎对我国房地产市场影响分析

2020年春节前后，因疫情的急速蔓延，房地产行业休眠，企业销售停摆。这点和其他服务业，诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同，1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。

(一)短期关停售楼处影响明显，房企同期收入大幅下降

疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻;结合房企1月销售数据，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。

图：TOP100房企销售额/亿元

来源：中研普华研究院

(二)疫情打破高周转，考验房企融资能力

房地产是典型的高负债行业，开发商追求极至高周转。很多地产商都在效仿碧桂园，从拿地、融资、设计、建设到开盘，六个月周期，甚至更少时间。高周转的目的是，最大限度地降低库存和利息压力;

现金流是房企赖以生存和持续发展的关键，尤其在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下，销售回款受阻，现金流压力大增及负债水平上升，因此融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，预期未来市场资金成本逐渐走低，央行将在一定程度上释放流动性，未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。

(三)资金充足的房企有望拿地突围

从1月房企拿地情况来看，由于春节错峰，工作日减少，房企拿地力度减小。保利发展、中国铁建、万科等部分资金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影响，销售回款受阻，房企资金得不到有力补充，未来短期内房企整体拿地力度将减小，土地市场或将继续趋冷，但部分资金充足的房企在这过程中能够抓住机遇，以相对较小的竞争压力拿地补库存，以求长期发展。

(四)中研普华总结

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要关注现金流，考虑到一季度经济形势，相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，适当放松房地产调控的可能性大，出台相关政策刺激地产保增长。关注央行政策及地方的房地产调控政策。

2020年北京房价预测

中国科学院预测科学研究中心发布报告预计，2020年全国商品房平均销售价格约9753元/平方米，同比上涨约6.1%。截至2018年年底，北京市常住总人口2154.2万人，比2017年年末减少16.5万人，其中北京市户籍总人口1375.8万人，比2017年年末增加16.6万人。相较2017年末的2170.7万人，减少了16.5万人。而2016年末，北京常住人口达到峰值，为2172.9万人。

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大解析，1月二手房价格小幅上涨主要有三点原因。一是去年本市新建商品住宅价格多月保持小幅增长，而二手房房价却多月环比下降，从而相比一手房，二手房价格相对处于低位。二是二手房在位置上较不少新建商品房具有优势。三是因城市更新等原因，二手房居住功能较一手房居住功能差距明显变小。

房地产行业发展现状

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。如果说新房市场催生的是房地产开发行业，那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此，这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、广告支出和配套服务三个方面。

2018年1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。截至2000年，全国房地产经纪机构已达2.5万家，从业人员约有20多万人;截至2017年底，保守估计房地产经纪从业机构已超过10万家，从业人员逾百万。可见，我国房地产经纪行业发展迅速，规模不断扩大，行业发展潜力较大。

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