国务院改革土地管理制度出台 土地流转利好多家上市公司 2020土地交易市场发展趋势预测

根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权!国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

2020国务院改革土地管理制度

《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。同时，《决定》还提出，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整。

《决定》要求，各省、自治区、直辖市人民政府要严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地，节约集约用地，盘活存量土地，维护被征地农民合法权益，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。

改革土地管理制度利好相关上市公司

土地流转是新基建的主要发力点之一。土地流转既可以实现土地资源的有效配置，也能在政策的扶持之下，助推土地流转相关上市公司业绩的改善。市场人士认为，重点推进集体土地制度改革，利于未来我国经济的稳定和发展，或成为新基建重要发力点重估农村土地价值，这也给二级市场带来直接机会。

值得关注的是，首批试点省份为江苏、上海、广东等地，苏垦农发(601952)是江苏省土地流转业务龙头企业，公司业绩增长核心基础来自于土地流转带动的土地经营规模扩张，公司目前已经流转的土地面积近22万亩，且与江苏省各市、县政府签订的土地流转协议面积达到140万亩;上实发展(600748)是长三角地区土地储备最多的公司，公司在崇明岛有13万亩土地，其中农村建设用地约为5万亩;而粤港澳大湾区深振业A(000006)土地储备约340万平方米建筑面积;深物业A(000011)土地储备约60万平方米建筑面积。

前两月50大城市卖地超5000亿

根据中原地产统计显示，1-2月份50大城市合计卖地5180亿，同比上涨4.1%。其中，香港置地联合体以310.5亿元拍下上海新“地王”。在成交总价TOP10城市中，一线城市上海、北京增速分别为112%、14%，增速明显加快;二线城市温州、南京增幅较大。一二线城市虹吸效应明显。

2019年卖地收入50大城市 浙江上榜最多

浙江进入50强的城市，楼面价最高的城市是杭州，突破7000元，收入也达到2290亿，成为全国第一的城市，而宁波收入榜省入排名第2，全国排名第8，成绩也非常不错，收入突破1000亿。但价格却没有温州高，溢价率来看，上榜的城市除了湖州外，都有不错的溢价率。

此外，广东有5个城市上榜，只有广州排名第10，其他排名相差不大，分别是深圳、东莞和珠海。深圳的价格是最高达到1.5万多，而广东东莞只有1900元多。价格最便宜，规划建筑面积也是广州后排名第2的城市。

土地市场是什么

土地市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和。主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。

土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场包括土地一级市场和土地二级市场，其中土地一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为;二级市场主要是建设用地使用权的转让、出租和抵押。

根据中研普华研究院报告显示：

中国土地利用情况分析

1、土地开发历史悠久，开发程度高，而利用程度低，发展潜力大。找国土地开发已有几千年的历史截止到2016年12月31日，全国城镇土地总面积943.1万公顷。其中，城市面积占46.0%，建制镇面积占54.0%。在区域上，东部地区城镇土地面积占全国城镇土地总面积的40.0%，中部地区占23.3%，西部地区占26.6%，东北地区占10.1%。

2、土地资源比较丰富，土地利用类型复杂多样。我国土地资源面积大，种类多，为多种开发利用提供了条件。主要用地类型有耕地，园地，林地，草地，居民点及工矿用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉条件，又分为水田和旱地。截至2016年底，全国耕地面积20.24亿亩。相比2015年，全国耕地面积略有减少，但质量有所提升。在地类上，住宅用地面积315.9万公顷，占33.5%;工矿仓储用地267.9万公顷，占28.4%;公共管理与公共服务用地117.5万公顷，占12.5%;交通运输用地110.3万公顷，占11.7%;商服用地69.8万公顷，占7.4%。

3、耕地，林地比重小，草地比重大。截至2016年底，全国31个省(区、市)耕地20.24亿亩、园地2.14亿亩、林地37.94亿亩、牧草地32.90亿亩、城镇村及工矿用地4.77亿亩、交通运输用地0.57亿亩、水域及水利设施用地4.90亿亩。与2015年底相比，全国农用地面积净减少493.5万亩，其中耕地净减少115.3万亩。建设用地净增加751.1万亩，未利用地净减少257.6万亩。耕地约占全国总土地面积的14.2%，人均耕地1.6亩;有林地约占16.8%，人均林地仅1.89亩;草地面积约占28%，人均草地3.1亩。

4、土地利用地域差异显着、从结构上看：东、南部以耕地、林地、水域、非农建设用地为主;中部农牧交错地带以耕地、草地为主;西北部以草地和难利用土地为主;从利用程度上看：东、南部农业历史悠久，土地利用率较高;中部土地利用率较低，西北部地区土地利用率低;从地形分布上看：平塬及盆地以耕地，水域，非农建设用地为主，丘陵， 岗地区以耕地，林地为主，山地以林地，草地为主。蒙新高塬， 青藏高塬以草地和难利用土地为主。

2020土地交易市场发展趋势

中国指数研究院发布数据显示，2019年全国300个城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面积129816万平方米，同比仅增加1%。

2019年整体土地市场供需平衡，其中一二线城市供应增加;三四线城市没人没钱，供求两端同比下滑，房企自然拿地热情不高。总体来看，土地溢价率基本持平。

预计2020年一二线城市热度不减，稳中有升，未来房企会加大在一二线城市拿地力度。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈，比如上海、杭州、南京等长三角热点城市的优质地块。

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