深圳将再对土地供应强区放权 强区放权对房地产业影响？2020房地产投资行业前景分析

6月起深圳土地供应再“强区放权”，未来哪些情形的土地供应权限将放开呢?继去年3月深圳棚改“强区放权”正式施行后，深圳将再对土地供应“强区放权”。6月1日起，除7种情形外，其余土地供应方案都将下放至区政府(含新区管理机构)负责审批，此举将进一步优化深圳市规划和自然资源行政职权配置，有利于加快转变政府职能，简化审批流程。强区放权将加快转变政府职能。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从大的背景来看，国家赋予了省级人民政府更大的用地自主权，各个市也在将土地供应审批权下放。

深圳多次实行土地供应审批“强区放权”

近年来，深圳曾多次实行土地供应审批“强区放权”。2017年，深圳提出，土地招拍挂供应方案及其农用地转用实施方案审批，以划拨或者协议方式供应的建设用地(含城市更新项目)及其农用地转用实施方案审批，均由市政府调整至区政府行使。

但商品住宅(含安居型商品房)用地及市政府另有规定的除外;在国有储备土地上安排的留用土地、征地返还用地、搬迁安置用地，市政府未交由区政府审批的市投市建项目用地，以及市政府另有规定的除外。

2019年，深圳对棚户区改造工作职权进行调整，将多项职权下放至各区，以强化全市统筹协调和各区属地责任，依法依规加快推动全市棚户区改造工作。

强区放权是什么意思?

强区放权是当前一项重大改革。强区放权改革的本质是转变政府职能。在市场经济体制下，政府、市场、社会组织是推动市场经济的三方面重要力量。转变政府职能要求把原本由政府控制的空间让给市场和社会组织，这就要求有成熟的市场和成熟的社会组织。按照简政放权的要求，在基本不增加机构编制和人员编制的情况下，需要依靠社会组织助力强区放权。

7种情形外均由区政府审批

2020年6月1日起，仍由深圳市规划和自然资源部门审核后报市政府审批的土地供应仅包括7类，分别为：

(1)居住用地(不含通过城市更新、棚户区改造方式出让的居住用地);

(2)作价出资用地;

(3)市投市建项目用地;

(4)以划拨或者协议方式供应的只租不售的创新型产业用房和科研项目用地;

(5)未完善征(转)地补偿手续用地流转方案;

(6)置换用地;

(7)占用国有储备土地总面积3000平方米及以上的留用土地、征地返还用地、安置房用地。

除前款所列7种情形外，土地供应方案由区政府负责审批，市规划和自然资源部门每半年将各区政府审批情况汇总后报市政府。

2018年广东房地产市场现状

报告显示，2018年广东房地产企业增加的数量为历次普查之最。一方面，为进一步规范房地产市场的发展，遏制房价过快上涨，各级政府频繁出台调控政策，房地产企业面临前所未有的压力与挑战。另一方面，土拍市场火热，地王频现，大量企业涌入房地产开发市场。从数据看，2018年，广东房地产企业资产突破十万亿，单个企业资产超十亿;投资规模和建设规模稳步扩大，企业的综合实力不断提高。

数据显示，2018年，广东全省房地产开发经营企业8721家，比2013年增加2140家，是历次普查中企业数增加最多的一次，平均每年增加428家。截至2018年末，全省房地产业企业资产总计111716.01亿元，比2013年末增长169.6%，年平均增速21.9%。

广东房地产开发建设在快速发展的同时，也对拉动经济增长发挥了重要作用。报告指出，2018年，广东房地产业增加值8022.41亿元，是2013年的1.91倍，占地区生产总值的比重为8.2%，比2013年提高 1.6个百分点;占第三产业的比重为15.2%，比2013年提高1.5个百分点。1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%，年均拉动经济增长0.5个百分点。

房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高，对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年，广东房地产开发投资占固定资产投资比重为28.4%，2018年上升至40.9%。

与此同时，房地产业的地位和作用也在不断增强。除大力改善人居条件外，也拓宽就业渠道，增加地方财力、带动相关产业发展。

数据显示，2018年，广东房地产就业人员比2013年增加近60万，达141.47万人，占就业人员的比重提高0.8个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时，也为地方的财政作出了巨大的贡献。2018年，广东房地产业税收收入3406.03亿元，占税收收入的14.4%。

带动相关产业发展方面，房地产业的快速发展，不仅带动冶金、建筑、建材、机械、家具、电器等行业的发展，有力促进金融、商务、交通、旅游等现代服务业的综合发展，并大力促进居民消费。

我国房地产行业现状

2008年我国的经济发展受到一定的影响，为应对全球金融危机，保持我国经济平稳的增长，2008年下半年我国中央政府和各地方政府纷纷出台政策稳定房地产市场的发展，推动房地产市场回暖。随着2008年下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策的及时推出与贯彻实施，购房贷款利率的大幅下调，商品住房销售价格的调整，我国的房地产市场在2009年上半年成交量显着活跃，房地产市场开始逐步复苏。

2017年中国房地产竣工面积达101486.41万平方米，较2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面积达71815.12万平方米，较2016年下降7.0%;办公楼竣工面积达4006.54万平方米，较2016年增长10.4%;商业营业用房竣工面积达12670.26万平方米，较2016年增长1.2%。2018年前五月(1-5月)房地产竣工面积达30483.78万平方米，较2017年同期下降10.1%。

据中国统计局数据显示，2017年中国商品房销售面积累计达169407.82万平方米，较2016年同期增长7.66%。其中，商品住宅销售面积达144788.77万平方米，较2016年同期增长5.3%;办公楼销售面积达4756.21万平方米，较2016年同期增长24.3%;商业营业用房销售面积达12838.14万平方米，较2016年同期增长18.7%。2014-2017年中国商品房销售面积年复合增速达8.9%，到2018年前五月(1-5月)中国商品房销售面积达56409.09万平方米，较2017年同期增长2.9%。

房地产投资行业发展趋势分析

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇!想要了解更多最新的专业分析请点击中研普华产业研究院出版的《2020-2025年中国房地产投资行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》。