央行:坚持“房住不炒”定位 房地产投资行业的进入与退出壁垒有哪些?

央行:坚持“房住不炒”定位

8月9日，央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》(下称“报告”)。报告指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。那么，我国房地产行业投资现状如何?

房地产投资行业调研分析

数据显示，2020年，TOP100房企销售操盘额为114839.4亿元，同比增长13.3%。TOP50房企门槛同比提升17%至859亿元，TOP100门槛同比仅提升9%。从行业集中度看，TOP50房企销售额市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。头部房企优势凸显，行业竞争和梯队分化进一步加剧。

2020年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售额约5706.6亿元，同比增长3.34%。中国恒大2020年实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标的111%;合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。

数据显示，TOP100房企2020年全口径累计销售金额同比增幅较前值提升至12.4%;权益销售金额同比增幅较前值提升至10.8%。

另有机构报告称，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主阵营，合计占比达58.4%，仅长三角占比就达25.4%。

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划定银行房地产贷款集中度“红线”，明确2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。银河证券认为，该政策对房地产行业影响可控。

房地产投资行业的进入与退出壁垒有哪些?

目前，房地产估价业的经济壁垒和技术壁垒都较低，进入壁垒主要体现在行政审批等非市场因素的壁垒。从进入经济壁垒的角度，我国房地产估价有限责任公司的注册资金的要求较低(三级机构为40万元，二级机构为70万元，一级机构为100万元)，外部人达到房地产估价机构设立所需资金、专业人员数量等要求并不困难。更为重要的是，目前，各房地产估价企业采用的估价方法一般为基本估价方法，技术含量不高，大量先进的房地产估价方法尚未采用。这使得对于一些常规估价业务，房地产估价只是“熟练工种”。

从退出壁垒来看，房地产估价机构的投资主要是通用性资本投资，通用性投资意味着投资者可以将投资很容易地转移到其他行业。如果经营失败，投资者很容易退出这一产业，因而，退出壁垒较低。

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