2022首单公募REITs认购规模超844亿元 中国公募基金产品投资收益前景调研

REITs一般指不动产投资信托基金。 房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

2022首单公募REITs认购规模超844亿元

2022年首单公募REITs——华夏中国交建REIT在4月7日起正式发售，今年首单公募REITs全市场认购超844亿元。作为一只公众投资者认购初始基金份额数量为0.75亿份、规模为7.05亿元的产品，华夏中国交建REIT公众投资者单日认购规模已达700亿元，有望成史上最大REITs。

该产品最终配售比低于1.01%，这也打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%的最低配售比纪录。这只公募REITs的吸金能力缘何如此强大?

根据中研普华研究院《2022-2026年中国公募基金行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

当上市“破发”逐渐常态化后，基础设施公募REITs却以正收益吸引越来越多投资者的关注。尤其是去年6月以来，11只公募REITs发行上市后，首日无一“破发”，这增强了市场对公募REITs产品投资的信心。

中国公募基金产品投资收益前景调研

业内人士表示，这与REITs作为创新品种的稀缺性、股债相关度较低、底层资产优质价值，以及渠道积极推动等都密不可分。但是，公募REITs因为分红预期较为稳定，适合长期持有获取分红收益，并不适合作为短期炒作的交易品种。

中交REIT留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，基金份额总额为10亿份，认购价格为9.399元/份，预计募集总规模为93.99亿元，不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息。其中，初始战略配售发售份额为7.5亿份，网下初始发售份额为1.75亿份，公众初始发售份额为0.75亿份，为此次发售总量的7.5%。也就是说，该产品面向公众发售的规模仅为7.05亿元。

目前已经上市的公募REITs产品，主要以基础资产类型为主，其中产业园区REITs有4只，高速公路REITs有3只，仓储物流和污染处理REITs均为2只。

值得注意的是，今年初在稳增长和宽信用背景下，国内货币政策宽松，基建投资被寄予厚望，叠加股市低迷，11只基础设施REITs产品价格接连大涨，总市值突破500亿元，受此影响全市场溢价率接近40%。

之后，在监管层干预下，市场价格逐步下跌，最终全市场溢价率回落至20%左右。

证监会抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具。

按照住房和城乡建设部的要求，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套。

如果推动保障性租赁住房REITs落地，可以大大提升运营管理水平，促进行业健康发展。

一直以来，我国住房租赁市场面临着住房租赁投资规模大、投资回收期长、退出渠道缺失等难题，尽管有关部门曾积极推动创新金融工具在住房租赁市场的应用，但其债权属性仍然显著。

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