长租公寓行业全景调研 长租公寓新格局正在形成中

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

2022年第三季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%，开业规模持续增长，相较于上一季度增速有所加快。进入第三季度，各地疫情防控形势逐渐好转，头部租赁企业开店动作不断，整体开业增速有所加快。

受人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。其预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。

根据中研普华产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

从发展历史上来讲，长租行业自1998年初步形成，至今有将近20年的历史，但长租公寓发展较晚，受整体政策和单人租房需求诞生，目前经过引入期和发展期，已进入快速成长期，未来随着规模效应带动成本降低，重资产下集中式公寓占比有望超越分散式。

2009年，以创业系为主的品牌商开始进入长租公寓领域，此后各家公寓品牌纷纷成立，包括魔方、YOU+、乐乎等品牌。行业转型阶段，主流房企已经基本完成长租公寓等地产相关多元化业务布局，目前国内竞争第一梯队仍是由具备高资产优势的主流房企，其中万科和龙湖整体管理规模位列一二。

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源—设计装修—营销签约—日常运营管理—后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括获得房源后装修设计;运营过程中大数据系统的应用;日常运营过程中的附加服务，如租金贷款、家具租赁等。

长租公寓是国家解决住房矛盾的重要手段之一，要坚持长期主义，首先就是要把经营做好，然后资产才能保值增值。长租公寓市场仍然是高速增长的潜力市场，预计到2025年将保持24%复合增长率。目前，头部企业仍未形成能力代差，后发机会仍然存在;市场机构化水平较低，长租公寓占租房市场的比例不足10%。从经营效益上讲，敬畏市场，真正沉下心把运营做好的企业才能够脱颖而出。

未来随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其他市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。

长租公寓新格局正在形成中

近年来长租公寓成为国内商业地产投资的新热点之一。2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额达100亿元，超过此前五年的交易总额。其中上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中的占比超过90%。

随着房住不炒、租购并举的不断推进，租赁住房在中国住房供给体系中的定位正发生根本性改变，包括政策端、运营端、资本端在内的资源，正在积极组合、流动，有别于2017年的长租公寓新格局正在形成中。

2017时，投资人以长租公寓运营商为主，交易价格也站在了相对高位。而今年，长租公寓交易为买方市场，有些成交可能低于成本价。

在党的二十大再次强调“租购并举”的大背景下，长租公寓行业正迎来新“变局”。

日前，华夏基金华润有巢租赁住房REIT(以下简称“华润有巢REIT”)正式获得证监会发行批文，而此前由北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批3只保障性租赁住房REITs在沪深交易所同步上市交易，近日备受市场关注的“金融16条”亦强调，“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

“2022年是我国保障性租赁住房发展的关键一年”，ICCRA发布的《中国住房租赁市场三季度报告》显示，从去年提出“保障性租赁住房”概念以来，截至2022年三季度末，全国已开业房间规模中约有10.7%纳入当地保障性租赁住房(环比上涨了3.8个百分点)，规模合计为100450套(间)，比二季度增加了38431套(间)。其中，“纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占总规模的31.3%”。

目前中国住房租赁市场体量近6000万套，而机构化长租公寓渗透率尚不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。在近几年的加速发展后，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程。世邦魏理仕认为， 从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合，并由此实现规模效益和品牌溢价。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。