金融部门将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划 商品行业市场前瞻2023

金融部门将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划

近日，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。

在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

首套住房贷款利率政策“动态调整”

在阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限数月后，中国人民银行、银保监会5日对外宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩。

人民银行、银保监会近日发布通知称，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

值得注意的是，首套住房贷款利率政策动态调整机制旨在引导各地调整首套房贷利率政策，而非房贷利率本身，房贷如何定价仍需购房者和银行双方协商确定。业内专家预期，在多部门政策协同发力下，部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

根据中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》显示：

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2021年全国房地产市场的商品房销售面积小幅增加，增幅比2020年进一步收窄，同时商品住宅待售面积增幅由负转正，出现了自2016年以来的首次增加。

商品行业市场前瞻2023

数据显示，2021年全国商品房销售面积为17.94亿平方米，比2020年小幅增加1.9%，增幅比2020年的2.6%进一步收窄。其中，住宅和办公楼的销售面积小幅增加，商业营业用房的销售面积小幅下降;商品房销售面积中部地区增幅最大，比2020年增长5.4%，东北地区降幅最大，比2020年下降6.4%。商品住宅待售面积增幅由负转正，出现了自2016年以来的首次增加，全国商品房待售面积增幅也较2020年有所扩大。

同时，2021年下半年开始，房地产企业普遍出现资金紧张、流动性困难，部分企业出现到期债务不能如约偿还，在建工程趋于停工等问题，对市场预期形成较大冲击。蓝皮书认为，随着政策执行纠偏，房地产行业融资偏紧收紧的状况将得以缓解，房地产企业和购房者的合理资金需求将得以改善。

住建部数据显示，十年来，住建部累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。

受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.0%。

预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心二线城市政策有望全面放开，一线城市政策优化空间较大，如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整;支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》。